Le propriétaire d’une boutique en rez-de-chaussée, qui entre directement par la rue, reçoit chaque trimestre un appel de fonds comprenant sa quote-part de l’ascenseur, du nettoyage des escaliers et de l’entretien de parties communes qu’il ne traverse jamais. Il décide de rayer ces lignes. Quelques mois plus tard, le syndicat l’assigne en paiement. Un copropriétaire peut-il refuser de payer des charges de copropriété qu’il juge inutiles ? Un arrêt du 1er octobre 2026 (Cass. 3e civ., 1er oct. 2026, n° 25-10.800) rappelle que la réponse est négative tant que la répartition du règlement n’a pas été corrigée par la voie prévue à cet effet.
L’essentiel
• Les charges des services collectifs et équipements communs se répartissent selon l’utilité objective pour chaque lot ; les charges générales d’entretien, de conservation et d’administration se répartissent aux tantièmes, sans égard à l’utilité (article 10).
• La grille du règlement s’applique tant qu’elle n’a pas été réputée non écrite ; le juge saisi d’une action en paiement ne peut pas exonérer un copropriétaire « par application du critère d’utilité » en l’absence de clause.
• Pour corriger une répartition contraire à la loi, il faut agir sur le fondement de l’article 43 : le juge fixe la nouvelle répartition, applicable à compter de l’exercice suivant.
• Le refus unilatéral de payer expose aux intérêts, aux frais de recouvrement et à la procédure accélérée de l’article 19-2.
Deux familles de charges, deux clés de répartition
Article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (alinéas 1er et 2)
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
| Catégorie | Exemples | Clé de répartition | L’utilité compte-t-elle ? |
|---|---|---|---|
| Services collectifs et équipements communs | Ascenseur, chauffage collectif, eau chaude, interphone, antenne | Utilité objective pour chaque lot, telle que fixée par le règlement | Oui, de façon objective (situation du lot), non selon l’usage réel |
| Charges générales | Ravalement, toiture, nettoyage du hall, honoraires du syndic, assurance, fonds de travaux | Tantièmes de l’article 5 (valeur relative des lots) | Non : « sans égard à leur utilisation » |
| Charges spéciales | Entretien d’un bâtiment ou d’une partie commune spéciale | Tantièmes spéciaux fixés par le règlement | Non, entre les lots concernés |
Le propriétaire de la boutique participe donc aux charges générales comme les autres, même s’il n’emprunte jamais l’escalier. L’utilité ne peut jouer que pour les équipements : un lot sans aucun accès à l’ascenseur peut légitimement être exclu des charges d’ascenseur, à condition que le règlement le prévoie. Le blog a illustré ce critère à propos du remplacement d’un digicode.
La grille du règlement s’impose à tous, y compris au juge
Le syndic est tenu d’appeler les charges conformément au règlement et au budget voté. Le copropriétaire est tenu de les payer, sous réserve de contester les décisions d’assemblée approuvant les comptes ou le budget dans le délai de deux mois de l’article 42. Il ne dispose d’aucun droit de retenue unilatéral.
Le juge saisi d’une action en paiement vérifie que les sommes réclamées correspondent aux décisions d’assemblée et à la répartition du règlement. Il ne peut pas, à cette occasion, refaire la répartition selon ce qui lui paraîtrait plus équitable. Tant qu’une clause n’a pas été déclarée non écrite, elle s’applique, même si elle est discutable au regard de l’article 10.
L’arrêt du 1er octobre 2026 : pas d’exonération « par application du critère d’utilité »
Le règlement d’un immeuble parisien dispensait une SCI, propriétaire d’un lot, des seules charges de nettoyage des parties communes. Poursuivie en paiement, la SCI avait obtenu de la cour d’appel de Paris le rejet de l’intégralité de la demande : le décompte, même régularisé pour le nettoyage, ne permettait pas, selon les juges, de distinguer les charges d’entretien dont la SCI « doit être exonérée par application du critère d’utilité tel qu’institué par l’article 10 ».
La Cour de cassation casse au visa de l’article 10, alinéa 2 : les charges d’entretien des parties communes se répartissent proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives. En étendant l’exonération au-delà du nettoyage « sans constater que le règlement de copropriété prévoyait, pour les charges d’entretien des parties communes, autres que celles de nettoyage, une répartition différente de celle prévue par la loi », la cour d’appel a violé le texte. Le critère d’utilité ne s’applique pas aux charges générales, et aucune exonération ne peut être accordée en dehors du règlement, sauf à faire juger la clause non écrite.
Comment faire corriger une répartition contraire à la loi
⚠ Point de vigilance
Refuser de payer coûte cher. Les impayés portent intérêts et les frais nécessaires au recouvrement (mise en demeure, relance, hypothèque) sont imputables au seul copropriétaire défaillant (article 10-1, a). Surtout, à défaut de paiement d’une provision dans les trente jours d’une mise en demeure, l’article 19-2 rend immédiatement exigibles toutes les provisions de l’exercice et les sommes dues au titre des exercices antérieurs, recouvrables selon la procédure accélérée au fond. Sur cette procédure, voir notre article sur la lettre de mise en demeure de l’article 19-2.
La stratégie efficace est inverse du refus : payer les appels de fonds en exprimant ses réserves par écrit, consulter les pièces justificatives (dont la convocation doit indiquer les modalités, comme l’explique cet article), demander l’inscription de la question à l’ordre du jour, puis saisir le juge si l’assemblée refuse de corriger la grille.
Questions fréquentes
Je n’utilise jamais l’ascenseur : puis-je refuser les charges d’ascenseur ?
L’usage réel ne compte pas ; seule l’utilité objective compte. Un lot en rez-de-chaussée sans accès à l’ascenseur n’a pas d’utilité objective et doit en principe en être exclu. Si le règlement vous y fait participer, il faut en faire juger la clause non écrite, non cesser de payer.
Le syndic peut-il corriger lui-même une répartition manifestement contraire à la loi ?
Non. Le syndic applique le règlement et les décisions d’assemblée. Seuls un vote de l’assemblée dans les cas prévus par la loi ou une décision de justice peuvent modifier la répartition.
Si le juge répute la clause non écrite, serai-je remboursé des années passées ?
Non. La nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive (article 43). Les charges antérieures restent acquises.
Quelle majorité pour modifier la répartition en assemblée ?
L’unanimité en principe (article 11). La majorité ordinaire suffit lorsque la modification découle de travaux ou d’actes votés à la majorité légale, ou d’un changement de destination d’un lot (article 24, II, l). Le simulateur de majorités vous guide.
Les frais de procédure sont-ils à ma charge si je gagne ?
Le copropriétaire dont la prétention est déclarée fondée contre le syndicat est dispensé de participer à la dépense commune des frais de procédure, répartie entre les autres copropriétaires (article 10-1, dernier alinéa), sauf décision contraire du juge fondée sur l’équité.
Vous estimez payer des charges qui ne devraient pas vous incomber ?
Entre la grille du règlement, le critère d’utilité et l’action en réputé non écrit, la bonne stratégie évite une condamnation pour impayés. Le cabinet, qui exerce exclusivement en droit de la copropriété et en droit immobilier à Paris et à Libourne, accompagne les copropriétaires qui souhaitent faire vérifier ou corriger la répartition de leurs charges, et les syndicats confrontés à des impayés.