Mi-juillet, le syndic bénévole d’une petite résidence annonce sa démission. Les factures continuent d’arriver, l’assureur réclame sa prime, personne n’a plus le pouvoir de signer. Un copropriétaire convoque une assemblée pour élire un nouveau syndic ; un autre saisit le président du tribunal judiciaire pour faire nommer un administrateur provisoire. Les deux démarches se croisent et s’opposent. C’est la situation tranchée par la Cour de cassation dans un arrêt publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 24-21.290), qui rappelle l’ordre des solutions lorsqu’une copropriété se retrouve sans syndic.
L’essentiel
• Quand le syndicat est dépourvu de syndic, tout copropriétaire peut convoquer seul l’assemblée générale pour en nommer un (article 17 de la loi du 10 juillet 1965).
• L’administrateur provisoire de l’article 47 du décret de 1967 n’est désigné qu’à défaut de convocation, sur requête de tout intéressé, pour organiser la désignation d’un syndic.
• Le juge apprécie l’absence de syndic au jour où il statue : si une assemblée a élu un syndic entre la requête et l’ordonnance, celle-ci doit être rétractée.
• Les décisions d’assemblée s’imposent tant qu’elles ne sont pas annulées ; leur contestation passe par l’article 42, non par une requête.
Quand une copropriété est-elle « dépourvue de syndic » ?
Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée (article 18, VI). Si l’assemblée ne le renouvelle pas à temps ou ne désigne pas de successeur, le mandat prend fin et la copropriété n’a plus de représentant légal. La vacance peut aussi résulter de la démission du syndic, du décès d’un syndic bénévole, de la liquidation judiciaire du cabinet ou de la nullité du mandat. Pour vérifier la date d’échéance du mandat en cours, utilisez le simulateur de calcul du délai de fin de mandat du syndic.
Il faut distinguer la vacance de situations voisines. En cas d’empêchement du syndic, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée appelée à désigner un nouveau syndic (article 18, V). En cas de carence d’un syndic en place, un administrateur ad hoc peut être désigné par le juge ; les recours contre un syndic inactif sont détaillés dans notre article « Mon syndic ne fait rien ». L’arrêt commenté concerne la vacance pure et simple : il n’y a plus de syndic du tout.
La voie simple : tout copropriétaire peut convoquer l’assemblée
Article 17 de la loi du 10 juillet 1965 (dernier alinéa)
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. À défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.
Nul besoin d’autorisation du juge ni de représenter une fraction des voix : un seul copropriétaire suffit. La convocation obéit aux règles ordinaires du décret du 17 mars 1967, en trois temps.
La voie judiciaire : l’administrateur provisoire de l’article 47 du décret
À défaut de convocation, le président du tribunal judiciaire, saisi par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire. L’article 47 du décret précise sa mission : se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque, l’ensemble des documents et archives, puis convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic. Ses fonctions cessent de plein droit dès que le syndic désigné par l’assemblée accepte son mandat.
La procédure sur requête est rapide et non contradictoire : le juge statue sur la seule demande du requérant. En contrepartie, tout intéressé peut lui demander de rétracter son ordonnance (article 496 du code de procédure civile). Les honoraires de l’administrateur provisoire constituent une charge commune. Cette voie est un filet de sécurité, non un préalable obligatoire.
L’arrêt du 9 juillet 2026 : le juge regarde la situation au jour où il statue
Le syndic bénévole avait démissionné à effet du 13 juillet 2023. Le jour même, un copropriétaire convoquait l’assemblée pour le 12 août. Le 20 juillet, une SCI copropriétaire déposait une requête en désignation d’un administrateur provisoire. L’assemblée du 12 août élisait un syndic pour trois ans. Le 15 septembre, le président du tribunal, non informé, désignait un administrateur provisoire, remplacé le 16 octobre. Le copropriétaire convocateur et le syndic élu ont demandé la rétractation de cette ordonnance.
La SCI soutenait que l’absence de syndic devait s’apprécier à la date de sa requête. La Cour de cassation répond que « le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête ». Elle approuve la cour d’appel de Pau d’avoir rappelé que les décisions de l’assemblée s’imposent tant que leur nullité n’a pas été judiciairement prononcée : la copropriété étant dotée d’un syndic depuis le 12 août, l’ordonnance devait être rétractée.
⚠ Point de vigilance
Le dépôt d’une requête ne gèle pas la vie de la copropriété : l’assemblée peut valablement se tenir et élire un syndic entre-temps. Celui qui conteste la régularité de cette assemblée doit agir en nullité dans le délai de deux mois de l’article 42, à compter de la notification du procès-verbal (vérifiez la date limite avec le simulateur de calcul du délai pour assigner), et non tenter de la contourner par la désignation d’un administrateur. Une convocation irrégulière reste toutefois une cause de nullité : respectez scrupuleusement les formes.
Ne pas confondre les différents « administrateurs »
| Organe | Situation visée | Qui saisit le juge | Fondement |
|---|---|---|---|
| Administrateur provisoire « vacance » | Le syndicat n’a plus de syndic et personne n’a convoqué l’assemblée | Tout intéressé, par requête | Art. 17, loi ; art. 47, décret |
| Syndic judiciaire | L’assemblée régulièrement convoquée n’a pas réussi à nommer de syndic | Copropriétaires, conseil syndical, maire, EPCI, par requête | Art. 17, loi ; art. 46, décret |
| Administrateur ad hoc | Carence d’un syndic en place | Décision de justice, à défaut de stipulation du règlement | Art. 18, V, loi |
| Administrateur provisoire « difficulté » | Équilibre financier gravement compromis ou impossibilité de conserver l’immeuble | Copropriétaires à 15 % des voix, syndic, maire, EPCI, préfet, procureur | Art. 29-1, loi |
Questions fréquentes
Qui paie les honoraires de l’administrateur provisoire ?
Le syndicat des copropriétaires : ils constituent une charge commune, répartie entre tous selon les tantièmes. C’est l’une des raisons de privilégier la convocation directe par un copropriétaire lorsqu’elle est possible.
Le syndic démissionnaire peut-il être réélu ?
Oui. Rien ne l’interdit, et c’est ce qui s’est produit dans l’affaire jugée : le syndic bénévole démissionnaire a été réélu par l’assemblée convoquée par un copropriétaire.
Puis-je convoquer l’assemblée si je ne suis pas membre du conseil syndical ?
Oui. L’article 17 ouvre ce droit à « tout copropriétaire » lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, sans condition de voix ni de fonction.
Que se passe-t-il pour les actes signés pendant la vacance ?
Personne n’a le pouvoir d’engager le syndicat tant qu’un syndic ou un administrateur n’est pas désigné. D’où l’urgence de convoquer : une copropriété sans représentant ne peut ni payer ses fournisseurs ni agir en justice.
L’ordonnance désignant l’administrateur peut-elle être contestée après l’élection du syndic ?
Oui, par un référé-rétractation devant le juge qui l’a rendue (article 496 du code de procédure civile). L’arrêt du 9 juillet 2026 juge que l’élection intervenue avant l’ordonnance impose cette rétractation.
Votre copropriété n’a plus de syndic ?
Convocation par un copropriétaire ou requête au tribunal : le choix de la voie et le respect des formes conditionnent la validité de la désignation du nouveau syndic. Le cabinet, qui exerce exclusivement en droit de la copropriété et en droit immobilier à Paris et à Libourne, assiste copropriétaires et conseils syndicaux dans cette transition.