Une fuite sur la chaudière collective impose une intervention en urgence. Le syndic fait réaliser les travaux puis adresse à chaque copropriétaire un appel de fonds de la totalité de sa quote-part, sans vote préalable. Un copropriétaire estime que le syndic a outrepassé ses pouvoirs et l’assigne pour obtenir l’annulation des appels de fonds, le recrédit de son compte et des dommages et intérêts. Sa demande est rejetée, et la Cour de cassation confirme (Cass. 3e civ., 15 oct. 2026, n° 25-11.564) : non parce que les appels de fonds étaient réguliers, mais parce que le copropriétaire s’était trompé d’adversaire.
L’essentiel
• Le syndicat des copropriétaires est une personne morale, créancière des charges et titulaire du compte individuel de chaque copropriétaire ; le syndic n’est que son mandataire (articles 14 et 18).
• Pour faire annuler un appel de fonds ou recréditer son compte, il faut assigner le syndicat, représenté par son syndic, et non le syndic seul.
• Le syndic ne peut être poursuivi personnellement que pour une faute propre ayant causé un préjudice distinct.
• En cas de travaux urgents, le syndic doit informer les copropriétaires, convoquer immédiatement l’assemblée et ne peut appeler sans vote qu’une provision limitée au tiers du devis (article 37 du décret).
Le syndicat des copropriétaires, une personne morale
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 constitue la collectivité des copropriétaires en un syndicat doté de la personnalité civile. C’est cette personne morale qui est créancière des charges, titulaire du compte bancaire séparé sur lequel sont versées toutes les sommes reçues (article 18, II), et pour laquelle le syndic tient une comptabilité qui « fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ». Le compte individuel du copropriétaire est un compte ouvert dans les livres du syndicat. Le syndicat a qualité pour agir en justice, « même contre certains des copropriétaires » (article 15) : il est le contradicteur naturel de celui qui conteste une somme.
Le syndic, un mandataire
Le syndic est le représentant légal du syndicat. L’article 18 lui confie l’exécution des décisions de l’assemblée, l’administration et la conservation de l’immeuble, l’établissement du budget et des comptes, et la représentation du syndicat en justice. Lorsqu’il appelle des fonds, il le fait au nom et pour le compte du syndicat ; l’argent entre dans la caisse commune. Il répond de ses fautes envers le syndicat et, envers un copropriétaire, de sa faute personnelle ayant causé un préjudice distinct (article 1240 du Code civil). Mais il ne peut être condamné ni à modifier un compte tenu au nom du syndicat ni à annuler un appel de fonds dont le syndicat est bénéficiaire. Pour aller plus loin sur ses obligations, voir notre article « Mon syndic ne fait rien ».
| Ce que vous demandez | Qui assigner | Fondement |
|---|---|---|
| Annulation d’un appel de fonds, recrédit de votre compte, remboursement | Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice | Art. 14 et 15, loi 1965 ; Cass. 3e civ., 15 oct. 2026 |
| Annulation de la résolution ayant approuvé les travaux ou les comptes | Le syndicat des copropriétaires, dans les deux mois de la notification du procès-verbal | Art. 42, al. 2, loi 1965 |
| Réparation d’une faute personnelle du syndic (défaut de convocation, information erronée) | Le syndic, le cas échéant aux côtés du syndicat | Art. 18, loi 1965 ; art. 1240 C. civ. |
| Réparation d’une faute du syndic ayant lésé le syndicat | Le syndic, par le nouveau syndic ou le président du conseil syndical sur délégation | Art. 15, al. 3, loi 1965 |
Les travaux urgents : ce que le syndic peut faire seul
Article 37 du décret du 17 mars 1967 (alinéas 1er et 2)
Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Le copropriétaire soutenait que l’appel du 22 novembre 2018 portait sur la totalité des quotes-parts, en violation de cette limite du tiers, et que le syndic n’avait pas convoqué immédiatement l’assemblée. La cour d’appel avait estimé que l’approbation des comptes de l’exercice, le 11 juin 2019, avait ratifié les dépenses. La Cour de cassation n’a pas eu à se prononcer sur ce point, qualifié de surabondant : la question de savoir si une approbation des comptes couvre a posteriori le dépassement du tiers reste ouverte, et la prudence commande au syndic de respecter la lettre de l’article 37.
L’arrêt du 15 octobre 2026 : une action peut-être fondée, mais mal dirigée
Le copropriétaire avait assigné la seule société exerçant les fonctions de syndic, en annulation de trois appels de fonds d’octobre et novembre 2018, en condamnation à porter les sommes au crédit de son compte et en dommages et intérêts. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté ses demandes.
La troisième chambre civile approuve : la cour d’appel, « devant laquelle n’avait été attraite que la société […] qui avait exercé les fonctions de syndic, et non le syndicat des copropriétaires, a, à bon droit, […] rejeté la demande […] tendant à voir modifier les sommes portées en débit et crédit de son compte individuel de copropriétaire ». Le syndicat n’étant pas dans la cause, le juge ne pouvait ni annuler des appels de fonds émis pour son compte ni ordonner la modification d’un compte tenu dans ses livres. Les moyens tirés de l’article 37 devenaient inopérants.
⚠ Point de vigilance
Une action bien fondée mais mal dirigée se termine par un rejet, des frais de procédure, une indemnité au titre de l’article 700 et, souvent, l’expiration des délais pour recommencer : le délai de deux mois pour contester une résolution d’approbation des comptes ne s’interrompt pas par une assignation dirigée contre le mauvais défendeur. Vérifiez votre date limite avec le simulateur de calcul du délai pour assigner.
En pratique : la bonne méthode en trois temps
Questions fréquentes
Le syndic a changé depuis l’appel de fonds contesté : qui assigner ?
Toujours le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic en exercice au jour de l’assignation. L’ancien syndic n’est mis en cause que pour sa faute personnelle.
Puis-je attaquer à la fois le syndicat et le syndic ?
Oui, dans la même instance, à condition de formuler des demandes distinctes : annulation ou remboursement contre le syndicat, dommages et intérêts pour faute propre contre le syndic.
L’approbation des comptes rend-elle un appel de fonds irrégulier inattaquable ?
L’approbation des comptes est une décision d’assemblée qui doit être contestée dans les deux mois. La Cour de cassation n’a pas tranché si elle couvre un appel de provision supérieur au tiers du devis en cas de travaux urgents ; la contestation dans le délai reste la voie la plus sûre.
Le syndic bénévole est-il soumis aux mêmes règles ?
Oui. L’article 37 du décret s’applique à tout syndic, professionnel ou non. Un syndic bénévole doit également convoquer immédiatement l’assemblée après des travaux urgents.
Que risque le syndic qui appelle la totalité du devis sans vote ?
Sa responsabilité personnelle peut être recherchée s’il en résulte un préjudice distinct pour un copropriétaire, et l’assemblée peut en tirer les conséquences sur son mandat. L’appel de fonds lui-même ne peut toutefois être annulé que dans une instance où le syndicat est partie.
Vous contestez un appel de fonds pour travaux ?
Choisir le bon défendeur et respecter les délais ne sont pas des formalités : ils décident de l’issue du litige. Le cabinet, qui exerce exclusivement en droit de la copropriété et en droit immobilier à Paris et à Libourne, conseille les copropriétaires qui entendent contester un appel de fonds ou engager la responsabilité de leur syndic, et les syndicats qui doivent y répondre.