L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. »
Concrètement, en droit de la copropriété, il faut distingue :
- les charges dites générales concernant la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes ;
- et, les charges dites spéciales résultant des services collectifs et éléments d’équipement commun et pour lesquelles on applique le critère d’utilité.
Le Règlement de copropriété distingue (en général) les éléments d’équipement commun des parties communes bien que les juges ne soient pas nécessairement tenus par cette qualification.
L’exemple par excellence de l’éléments d’équipement commun est l’ascenseur dont les charges dépendent de son utilité pour le lot.
Les digicodes, les tapis d’escaliers, la chaufferie, l’antenne collective sont généralement classés parmi les éléments d’équipement commun au sens de cet article 10 de la loi du juillet 1965
A ce titre, quelques remarques :
- La clause du règlement de copropriété imputant une quote-part des charges d’ascenseur aux propriétaires des locaux du rez-de-chaussée doit être réputée non écrite, privée d’effet tant pour le passé que pour l’avenir et peut être contestée à tout moment par un copropriétaire ;
- L’utilité de l’antenne n’existe pas pour les copropriétaires de lots à usage de parking, ils ne doivent donc pas participer aux charges de remplacement ou d’entretien.
- lorsque le règlement interdit le lavage des voitures au parking, les copropriétaires de ces lots ne sont-ils pas tenus d’acquitter les charges d’eau froide (CA Paris, 5 juill. 1977 : Gaz. Pal. 1978, 1, 6, note Morand).
Ainsi, dès lors que les digicodes ne sont d’une utilité que pour certains lots (par exemple, les lots du bâtiment A), seuls ces lots devront participer aux dépenses liées à leurs remplacements ou à leur entretien.
Les propriétaires des lots de caves et de parkings, qui n’ont objectivement aucune utilité de ces digicodes du bâtiment A, doivent être exonérés de toutes participations aux charges afférentes.
C’est ce qu’a jugé la Cour d’Appel de LYON le 15 décembre 2020 :
« Par contre, un digicode constituant un élément d’équipement commun, il convient de déterminer dans quelle mesure M. Z peut être tenu d’y contribuer. Il est acquis que la porte sur laquelle a été installé le digicode dessert exclusivement les étages des bâtiments A et C et qu’aucun des lots de M. Z n’y a accès de sorte que l’installation d’un digicode est sans utilité pour ses lots. Il convient en conséquence de dire que les lots 1, 6, 7 et 10 ne contribuent à aucune des dépenses relatives à cette installation. »
Toute résolution faisant voter en charges générales des charges d’entretien d’éléments d’équipement commun sans aucune utilité objective pour certains lots pourra être annulée.