Présentation du dispositif d’encadrement des loyers
J’exerce principalement en droit immobilier. A ce titre, j’interviens pour faire respecter l’encadrement des loyers dans toutes les villes concernées (Paris, Bordeaux, Lyon, Lille, Montpellier, Pays Basque, etc.), de manière simple, rapide et fiable. Vous êtes donc au bon endroit si vous souhaitez vérifier la conformité de votre loyer, obtenir sa diminution et la restitution du trop-perçu, ou au contraire vous défendre en qualité de bailleur.
Pour vérifier les plafonds applicables à votre logement, consultez les sources officielles : Service-Public.fr et les simulateurs mis à disposition par chaque préfecture ou métropole.
Pourquoi le respect de l’encadrement des loyers est-il si crucial ?
Un dispositif protecteur mais largement méconnu
Dans les zones les plus tendues du territoire, la loi ELAN du 23 novembre 2018 a instauré un plafonnement du loyer : le bailleur ne peut pas fixer librement le loyer, qui doit rester inférieur ou égal à un « loyer de référence majoré » fixé chaque année par arrêté préfectoral. Pourtant, une part importante des annonces et des baux signés dans les villes concernées ne respecte pas ce plafond. Beaucoup de locataires paient ainsi, chaque mois et sans le savoir, un loyer supérieur à ce que la loi autorise.
Les conséquences de l’inaction
Ne rien faire n’est pas sans conséquence. Un dépassement de quelques dizaines d’euros par mois représente rapidement plusieurs milliers d’euros sur la durée d’un bail. Surtout, l’action en restitution des sommes indûment perçues se prescrit par trois ans : chaque mois qui passe, c’est une mensualité de trop-perçu qui devient définitivement irrécupérable. De même, le complément de loyer stipulé au bail ne peut être contesté que dans un délai de trois mois à compter de la signature.
L’importance de l’action
Face à un loyer manifestement supérieur au plafond légal, agir est une démarche légitime et encadrée par la loi. Elle permet d’obtenir la mise en conformité du bail, la diminution du loyer pour l’avenir et la restitution du trop-perçu. Agir ne signifie pas entrer en conflit avec son bailleur, mais simplement faire appliquer la règle de droit. Dans la grande majorité des cas, une issue amiable est d’ailleurs trouvée avant toute audience.
Bailleurs : un dispositif à manier avec précaution
L’encadrement des loyers n’est pas qu’une affaire de locataires. Le bailleur qui ne respecte pas le plafond s’expose à une action en diminution de loyer, à la restitution du trop-perçu et à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € (15 000 € pour une personne morale) prononcée par le préfet. A l’inverse, un bailleur peut légitimement stipuler un complément de loyer lorsque son logement présente des caractéristiques exceptionnelles, ou se défendre face à une demande infondée. Le cabinet intervient aussi bien en demande qu’en défense.
Présentation de la procédure
L’encadrement des loyers issu de la loi ELAN s’applique aujourd’hui dans plus de 70 communes, parmi lesquelles :
- Paris (depuis le 1er juillet 2019),
- Lille, Hellemmes et Lomme,
- les territoires de Plaine Commune et d’Est Ensemble (Seine-Saint-Denis),
- Lyon et Villeurbanne,
- Bordeaux,
- Montpellier,
- 24 communes du Pays Basque (Bayonne, Biarritz, Anglet, etc.),
- Grenoble-Alpes Métropole.
Le dispositif concerne les locations à usage de résidence principale, vides ou meublées, ainsi que les baux mobilité, pour les baux signés ou renouvelés après l’entrée en vigueur de l’encadrement dans la commune concernée.
Attention : il ne faut pas confondre ce dispositif avec l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation applicable dans l’ensemble des « zones tendues » (plus de 1 000 communes), qui limite seulement la hausse du loyer entre deux locataires. L’encadrement issu de la loi ELAN est plus strict : il impose un plafond absolu, le loyer de référence majoré.
L’expérimentation est, en l’état actuel des textes, prévue jusqu’au 23 novembre 2026. Une proposition de loi visant à pérenniser et étendre le dispositif a été adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 et est en cours d’examen.
Dans chaque ville concernée, le préfet fixe par arrêté annuel trois montants exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, ventilés par quartier, époque de construction, nombre de pièces et type de location (vide ou meublée) :
- le loyer de référence,
- le loyer de référence majoré (loyer de référence + 20 %) : c’est le plafond à ne pas dépasser,
- le loyer de référence minoré (loyer de référence – 30 %).
La vérification s’effectue en trois étapes : identifier le loyer de référence majoré applicable à votre logement à la date de signature du bail (les préfectures et métropoles mettent à disposition des simulateurs officiels), multiplier ce montant par la surface habitable du logement, puis comparer le résultat au loyer hors charges stipulé au bail.
Exemple : pour un deux-pièces de 45 m² dont le loyer de référence majoré est de 20 €/m², le loyer hors charges ne peut excéder 900 €. Un loyer de 1 050 € fait apparaître un dépassement de 150 € par mois, soit 1 800 € par an.
Le bail doit par ailleurs mentionner obligatoirement le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables. L’absence de cette mention ouvre au locataire un recours spécifique.
Le cabinet procède à cette vérification pour vous et vous indique précisément le montant du dépassement et du trop-perçu récupérable.
Lorsque le loyer hors complément dépasse le loyer de référence majoré, le locataire dispose d’une action en diminution de loyer. La démarche se déroule généralement en trois temps.
1. La mise en demeure du bailleur
Une lettre de mise en demeure, rédigée par le cabinet, est adressée au bailleur. Elle expose le dépassement constaté, chiffre le trop-perçu et sollicite la mise en conformité du bail ainsi que la restitution des sommes indûment versées. Cette phase amiable aboutit dans de nombreux cas, le bailleur préférant régulariser plutôt que de s’exposer à une procédure et à une amende administrative.
2. La saisine de la commission départementale de conciliation (CDC)
En cas de refus ou de silence du bailleur, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Cette saisine est gratuite. La commission convoque les parties et tente de les concilier.
3. La saisine du juge
A défaut d’accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est saisi. Il peut prononcer la diminution du loyer et condamner le bailleur à restituer le trop-perçu.
En parallèle, le dépassement peut être signalé au préfet, qui peut mettre en demeure le bailleur de mettre le bail en conformité et de rembourser le locataire, puis prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € (15 000 € pour une personne morale) en cas d’inexécution.
Le bailleur peut stipuler au bail un complément de loyer, qui s’ajoute au loyer de référence majoré, lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur (vue remarquable, grande terrasse, équipements rares, etc.).
Ce complément est strictement encadré :
- Il doit être mentionné au bail avec les caractéristiques qui le justifient,
- Il est interdit lorsque le logement présente certains défauts, notamment : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs, classe énergétique F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, installation électrique dégradée ou mauvaise exposition de la pièce principale.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer doit saisir la commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail. Devant la commission, c’est au bailleur de démontrer que le logement justifie le complément. En l’absence de conciliation, le juge peut ensuite être saisi dans un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission.
En cas de succès, le complément est supprimé et les sommes versées à ce titre sont restituées au locataire.
Le cabinet assiste également les bailleurs, à deux titres.
En amont : sécuriser le bail
- Vérification de la conformité du loyer envisagé avec l’arrêté préfectoral applicable,
- Analyse de l’opportunité et rédaction d’une clause de complément de loyer solide, appuyée sur les caractéristiques réelles du logement,
- Vérification des mentions obligatoires du bail (loyer de référence, loyer de référence majoré, dernier loyer appliqué au précédent locataire).
Un bail correctement rédigé en amont évite l’essentiel des contentieux.
En défense : répondre à une réclamation
Si vous recevez une mise en demeure de votre locataire, une convocation devant la commission départementale de conciliation, une assignation ou un courrier de la préfecture, il convient de réagir rapidement :
- Vérification du bien-fondé de la réclamation (arrêté applicable, surface, période, prescription des demandes),
- Contestation des demandes infondées ou prescrites,
- Justification du complément de loyer devant la commission ou le juge,
- Recherche d’une issue amiable lorsque le dépassement est avéré, afin de limiter le risque d’amende administrative.
Quel est le prix de la procédure ?
Pour un forfait fixe de 180 € TTC, je procède à l'analyse complète de votre bail, à l'identification de l'arrêté préfectoral applicable, au chiffrage précis du dépassement et du trop-perçu récupérable, puis à la rédaction et l'envoi d'une mise en demeure motivée à la partie adverse. Dans de nombreux dossiers, cette première étape suffit à obtenir une issue amiable. Si une procédure s'avère ensuite nécessaire (commission départementale de conciliation, juge des contentieux de la protection), elle fait l'objet d'une convention d'honoraires forfaitaires établie en fonction de la complexité du dossier : le montant est toujours communiqué et accepté par écrit avant toute diligence, sans facturation à l'heure ni provision.
Contactez moi !Questions fréquentes relatives à l'encadrement des loyers
Mon logement est-il concerné par l'encadrement des loyers ?
Le dispositif s’applique aux locations à usage de résidence principale (vides, meublées et baux mobilité) situées dans les communes ayant adopté l’encadrement, pour les baux signés ou renouvelés après son entrée en vigueur locale. Sont en revanche exclus, notamment, les logements sociaux, les logements conventionnés ANAH, les locations saisonnières et les logements soumis à la loi de 1948.
Quel est le délai pour agir ?
Tout dépend de la demande. La contestation du complément de loyer doit être portée devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois de la signature du bail. L’action en restitution du trop-perçu se prescrit par trois ans : vous ne pouvez récupérer que les sommes indûment versées au cours des trois dernières années. L’action en diminution du loyer pour l’avenir peut quant à elle être engagée en cours de bail.
Puis-je récupérer le trop-perçu rétroactivement ?
Oui. Si le loyer dépasse le loyer de référence majoré, vous pouvez solliciter la restitution des sommes indûment versées, dans la limite de la prescription de trois ans. Sur la durée d’un bail, ces sommes représentent fréquemment plusieurs milliers d’euros.
Dois-je prendre un avocat ?
La représentation par avocat n’est pas obligatoire devant la commission départementale de conciliation ni devant le juge des contentieux de la protection. Elle est néanmoins fortement recommandée : la vérification du dépassement (arrêté applicable, surface, période de référence), le chiffrage du trop-perçu, la contestation d’un complément de loyer et la conduite de la procédure soulèvent des questions techniques où l’assistance d’un avocat fait souvent la différence.
Mon bailleur risque-t-il une sanction ?
Oui. Outre la diminution du loyer et la restitution du trop-perçu, le bailleur qui ne respecte pas le plafond peut être mis en demeure par le préfet de mettre le bail en conformité et de rembourser le locataire. A défaut d’exécution, une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale peut être prononcée.
Vais-je me fâcher avec mon bailleur ? Risque-t-il de me donner congé ?
La demande de mise en conformité du loyer est un droit. Le bailleur ne peut donner congé que dans les cas limitativement prévus par la loi (vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux) et dans le respect des délais de préavis. Un congé délivré en représailles d’une demande légitime serait dépourvu de motif sérieux. En pratique, la majorité des dossiers se règle amiablement, sans audience.
Que comprend exactement le forfait initial de 180 € TTC ?
Le forfait initial comprend : l’ouverture du dossier, l’étude du bail et des quittances, la vérification de l’arrêté préfectoral applicable, le chiffrage du dépassement et du trop-perçu récupérable, ainsi que la rédaction et l’envoi de la mise en demeure. Les éventuels échanges avec la partie adverse au cours du mois suivant la mise en demeure sont également inclus.
Et si une procédure judiciaire devient nécessaire ?
En cas d’échec de la phase amiable, je vous adresse une convention d’honoraires forfaitaires couvrant les étapes suivantes (saisine de la commission départementale de conciliation, action devant le juge des contentieux de la protection). Le montant est déterminé en fonction de la complexité du dossier et systématiquement validé en amont. Contrairement à de nombreux cabinets, je ne facture pas à l’heure : vous connaissez le budget à l’avance. Aucune facture n’est émise pour un acte ou une diligence qui n’aurait pas déjà été réalisé.
