Infiltrations par une terrasse privative : le syndicat reste responsable, même si le règlement confie l’entretien au copropriétaire
Un commerçant exploite une boutique au rez-de-chaussée. Au-dessus de son local, une toiture-terrasse dont l’appartement du premier étage a la jouissance exclusive. Des infiltrations apparaissent, le plafond se dégrade, les marchandises sont abîmées. Réponse du syndic : « le règlement de copropriété met l’entretien des parties communes à usage exclusif à la charge du propriétaire du lot, adressez-vous à votre voisin ». Une cour d’appel avait suivi ce raisonnement. La Cour de cassation l’a censuré par un arrêt publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, n° 24-20.973) : la responsabilité du syndicat des copropriétaires envers la victime ne se négocie pas dans le règlement.
L’essentiel
• Une terrasse « privative » est le plus souvent une partie commune à jouissance privative (article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965), non une partie privative.
• Le syndicat est responsable de plein droit des dommages ayant leur origine dans les parties communes (article 14), envers les copropriétaires comme envers les tiers, locataires compris.
• Le règlement peut confier l’entretien de la terrasse au copropriétaire qui en jouit ; il ne peut pas exonérer le syndicat envers la victime.
• Le syndicat qui indemnise dispose d’une action récursoire contre le copropriétaire bénéficiaire qui a manqué à son obligation d’entretien.
Une terrasse « privative » est souvent une partie commune à jouissance privative
Le vocabulaire courant trompe. Une terrasse, un jardin, une cour ou des combles réservés à un seul copropriétaire ne sont pas nécessairement des parties privatives. Très souvent, le règlement de copropriété en fait des parties communes affectées à l’usage exclusif d’un lot : ce sont les parties communes à jouissance privative, définies depuis 2019 à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965.
Article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965
Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.
C’est sur la dernière phrase de ce texte que s’appuient les clauses, très répandues, qui confient l’entretien et les menues réparations de la terrasse à celui qui en profite. Pour savoir dans quelle catégorie se trouve la vôtre, il faut lire le règlement de copropriété et l’état descriptif de division : la qualification commande qui décide des travaux, qui les paie et qui répond des dommages.
La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires
L’article 14 de la loi dispose aujourd’hui que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Avant l’ordonnance du 30 octobre 2019, le texte visait « le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes » ; c’est cette version que la Cour applique à des faits antérieurs à la réforme, mais la solution vaut tout autant pour le texte nouveau, plus large encore.
Il s’agit d’une responsabilité sans faute à prouver. La victime établit seulement que le dommage trouve son origine dans une partie commune. Le syndicat ne s’en libère qu’en démontrant une force majeure ou une faute de la victime ou d’un tiers, comme la troisième chambre civile l’a rappelé le même jour dans une autre affaire (Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, n° 25-12.656). Ce régime est d’ordre public : l’article 43 répute non écrite toute clause contraire aux articles 6 à 37 de la loi.
| Question | Réponse | Fondement |
|---|---|---|
| Qui est responsable envers la victime ? | Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, avec son assureur | Art. 14, loi 1965 |
| Faut-il prouver une faute ? | Non : seule l’origine du dommage dans une partie commune doit être établie | Art. 14, loi 1965 |
| Le syndicat peut-il s’exonérer ? | Seulement par la force majeure ou la faute de la victime ou d’un tiers | Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, n° 25-12.656 |
| Une clause du règlement peut-elle écarter cette responsabilité ? | Non : la clause est réputée non écrite sur ce point | Art. 43, loi 1965 ; Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, n° 24-20.973 |
| Qui paie en définitive ? | Le copropriétaire bénéficiaire, si son défaut d’entretien est établi, par l’action récursoire du syndicat | Art. 14 et 6-3, loi 1965 |
Ce que le règlement de copropriété peut prévoir, et ce qu’il ne peut pas
Les clauses d’entretien à la charge du bénéficiaire ne sont pas inefficaces. L’arrêt distingue deux plans. Dans les rapports entre le syndicat et le copropriétaire qui jouit de la terrasse, la clause est valable : elle met à sa charge une obligation d’entretien, conformément à l’article 6-3, et fonde l’action récursoire du syndicat. Dans les rapports entre le syndicat et la victime, en revanche, la clause est sans effet : elle ne peut « avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit ».
⚠ Point de vigilance
Un syndic qui renvoie la victime vers le copropriétaire du dessus au nom du règlement expose le syndicat à une condamnation, et le syndicat qui tarde à agir aggrave le sinistre. La bonne séquence est inverse : le syndicat indemnise ou fait intervenir son assureur, puis se retourne contre le copropriétaire bénéficiaire s’il a manqué à son obligation d’entretien. Lorsque l’assemblée refuse de prendre en charge un désordre qui lui incombe, d’autres leviers existent : voir notre analyse de l’abus de majorité.
L’arrêt du 17 septembre 2026 expliqué pas à pas
Le locataire du local commercial avait assigné le syndicat et son assureur en indemnisation. L’assemblée avait pourtant voté en 2015 la réfection totale du complexe d’étanchéité, réalisée en 2017. Mais pour la période antérieure, la cour d’appel de Lyon avait écarté toute responsabilité du syndicat, au motif que l’article 17 du règlement mettait l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif à la charge du propriétaire du lot concerné.
La Cour de cassation casse cet arrêt sur un moyen qu’elle a relevé d’office, après avoir invité les parties à s’en expliquer. Elle énonce que « si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires ». L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Grenoble.
En pratique : les bons réflexes selon votre situation
Questions fréquentes
Le locataire d’un local peut-il agir directement contre le syndicat ?
Oui. L’article 14 protège les copropriétaires et les tiers. Le locataire victime d’infiltrations venant d’une partie commune peut assigner le syndicat et son assureur, sans passer par son bailleur.
Ma terrasse est-elle une partie privative ou une partie commune à jouissance privative ?
Seuls le règlement de copropriété et l’état descriptif de division le disent. Dans le silence des titres, le gros œuvre, dont la dalle et l’étanchéité font généralement partie, est présumé commun (article 3 de la loi).
Le syndicat peut-il me demander de rembourser l’indemnité versée à la victime ?
Oui, si le règlement met l’entretien à votre charge et que votre négligence est à l’origine du sinistre. C’est l’action récursoire réservée par l’article 14. Si le désordre vient d’un vice de construction ou d’une usure structurelle, le recours sera plus difficile.
La clause de mon règlement qui exonère le syndicat est-elle nulle ?
Elle n’est pas nulle dans son ensemble : elle reste valable pour transférer l’entretien au bénéficiaire. Elle est seulement réputée non écrite en tant qu’elle prétend écarter la responsabilité du syndicat envers la victime (article 43).
Dans quel délai agir ?
L’action en responsabilité contre le syndicat est une action personnelle soumise à la prescription de cinq ans de l’article 2224 du Code civil, à compter de la connaissance du dommage (article 42, alinéa 1er, de la loi).
Des infiltrations venant d’une terrasse ou d’un jardin privatif ?
L’identification du responsable et de l’assureur à mettre en cause conditionne la rapidité de l’indemnisation. Le cabinet, qui exerce exclusivement en droit de la copropriété et en droit immobilier à Paris et à Libourne, accompagne victimes, copropriétaires bénéficiaires et syndicats, de la mise en demeure à l’expertise et à l’action en justice.