L’assemblée a voté la réfection de l’étanchéité. Deux ans plus tard, rien : aucun appel de fonds, aucune commande, et des infiltrations qui s’aggravent. Le syndic invoque une trésorerie tendue et des copropriétaires qui ne paient pas. L’excuse ne tient pas : par un arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 24-20.650), la Cour de cassation juge que le syndic qui n’adresse pas les appels de fonds relatifs aux travaux votés engage sa responsabilité.
L’essentiel
- Le syndic doit exécuter les décisions de l’assemblée générale (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) : le vote de travaux l’oblige à agir.
- Première diligence : appeler les fonds, selon les modalités votées par l’assemblée.
- Les difficultés financières de la copropriété ne sont pas une excuse : ni les impayés ni l’opposition de certains copropriétaires ne le dispensent d’émettre les appels.
- Chaque copropriétaire peut agir contre le syndic (article 1240 du Code civil), s’il prouve une faute, un préjudice personnel et un lien de causalité.
- L’action se prescrit par cinq ans (article 2224 du Code civil).
Du vote des travaux à leur financement : qui fait quoi
Les travaux votés en assemblée (ravalement, toiture, étanchéité) ne figurent pas dans le budget prévisionnel. Ils sont financés par des appels de fonds spécifiques, exigibles « selon les modalités votées par l’assemblée générale » (article 14-1, II, de la loi ; article 44 du décret du 17 mars 1967).
| Étape | Qui agit | Texte |
|---|---|---|
| Vote des travaux et du calendrier des appels de fonds | L’assemblée générale | Loi de 1965, art. 14-1, II |
| Émission des appels de fonds aux dates votées | Le syndic | Décret de 1967, art. 35 |
| Attente de deux mois avant d’exécuter les travaux votés aux majorités des articles 25 et 26, sauf urgence | Le syndic | Loi de 1965, art. 42, al. 3 |
| Commande, suivi et réception des travaux | Le syndic | Loi de 1965, art. 18, I |
Pour vérifier la majorité applicable au vote des travaux, utilisez notre simulateur de majorités.
Exécuter les décisions de l’assemblée : une obligation légale du syndic
Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (extraits)
« […] le syndic est chargé […] d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale […]. Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. »
Le syndic n’est pas juge de l’opportunité d’une décision régulièrement votée : il l’exécute. S’il rencontre un obstacle, il lui revient d’en informer le conseil syndical et de soumettre la difficulté à l’assemblée, non de laisser la résolution sans suite.
Trésorerie tendue, impayés, copropriétaires réticents : des excuses écartées
Les faits se déroulent à La Réunion. Le 5 octobre 2017, l’assemblée générale d’une résidence vote des travaux d’entretien et de réparation, dont certains urgents car destinés à assurer l’étanchéité de l’immeuble. Le syndic, en fonction d’avril 2017 à mai 2020, n’adresse aucun appel de fonds. Des copropriétaires l’assignent en indemnisation.
La cour d’appel de Saint-Denis les déboute : les charges courantes n’étaient pas entièrement réglées et le syndic se heurtait à l’opposition de copropriétaires « ne voulant pas payer pour les autres ». Elle les condamne même à 5 000 euros pour résistance abusive. La Cour de cassation censure ce raisonnement.
Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 24-20.650
« […] engage sa responsabilité le syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés lors d’une assemblée générale […] »
L’arrêt d’appel est cassé en toutes ses dispositions, condamnation pour résistance abusive comprise. Il est consultable sur le site de la Cour de cassation.
⚠ Point de vigilance
La cassation ne vaut pas condamnation du syndic. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Saint-Denis, autrement composée, qui devra apprécier le préjudice de chaque demandeur et son lien avec la faute. Sans préjudice personnel démontré, pas d’indemnisation.
Agir contre le syndic ou contre le syndicat ?
Plusieurs actions coexistent. Elles n’ont ni le même défendeur ni les mêmes conditions.
| Contre qui | Fondement | Ce qu’il faut établir |
|---|---|---|
| Le syndic, à l’initiative d’un copropriétaire | Responsabilité délictuelle (Code civil, art. 1240 ; loi de 1965, art. 18) | Une faute dans sa mission, un préjudice personnel, un lien de causalité |
| Le syndic, à l’initiative du syndicat | Action du syndicat ou, sur délégation expresse de l’assemblée, du président du conseil syndical (loi de 1965, art. 15) | Une faute de gestion et un préjudice subi par le syndicat |
| Le syndicat des copropriétaires | Responsabilité pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes (loi de 1965, art. 14) | Un dommage trouvant son origine dans les parties communes |
Sur la responsabilité du syndicat en cas d’infiltrations, voir notre article sur les infiltrations par une terrasse privative. Et pour ne pas se tromper de défendeur, voir Contester un appel de fonds : assigner le syndicat et non le syndic.
Les preuves à réunir
- Le procès-verbal de l’assemblée : résolution votée, montant, calendrier des appels de fonds.
- Les relevés de compte montrant qu’aucun appel n’a été émis.
- Les courriers, courriels et mises en demeure adressés au syndic.
- Les constats, devis et photographies datées établissant l’aggravation des désordres.
Débloquer la situation sans attendre le procès
Par lettre recommandée, rappelez la résolution votée et demandez l’émission des appels de fonds dans un délai précis.
Il assiste le syndic et contrôle sa gestion : saisissez-le par écrit (voir le rôle du conseil syndical).
Le conseil syndical, ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix, peuvent exiger du syndic la convocation d’une assemblée (article 8 du décret).
L’assemblée peut ne pas renouveler le mandat, ou révoquer le syndic à la majorité de l’article 25. En cas de carence, un administrateur ad hoc peut être désigné en justice (article 18, V).
Ces étapes sont détaillées dans notre article Mon syndic ne fait rien : quels recours pour le copropriétaire ? Vérifiez aussi l’échéance du mandat avec notre simulateur de calcul du délai de fin de mandat du syndic.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il attendre que la trésorerie s’améliore avant d’appeler les fonds ?
Non. L’arrêt du 2 juillet 2026 écarte cet argument : ni les impayés de charges courantes ni l’opposition de certains copropriétaires ne justifient l’absence d’appels de fonds pour des travaux votés.
Un copropriétaire peut-il agir seul contre le syndic ?
Oui, à condition d’invoquer un préjudice qui lui est personnel, par exemple des dégâts dans son lot ou une perte de loyers. L’action est fondée sur l’article 1240 du Code civil.
La faute du syndic suffit-elle pour être indemnisé ?
Non. Il faut encore prouver un préjudice et son lien avec la faute. C’est ce que la cour d’appel de renvoi devra vérifier dans l’affaire jugée.
De combien de temps dispose-t-on pour agir ?
Cinq ans à compter du jour où le copropriétaire a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant d’agir (article 2224 du Code civil).
Les travaux sont urgents : le syndic doit-il attendre un vote ?
Non. En cas d’urgence, le syndic fait procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (article 18, I, de la loi du 10 juillet 1965).
Des travaux votés restent lettre morte ?
Mise en demeure, convocation d’une assemblée, action en responsabilité : le choix dépend des pièces du dossier et du préjudice subi. Le cabinet accompagne copropriétaires et conseils syndicaux.