Vous pressentez que la prochaine assemblée générale va se tenir dans des conditions irrégulières ? Vous craignez que le décompte des voix soit « arrangé », que des votes par correspondance soient écartés, ou que le déroulement de la séance ne soit pas fidèlement retranscrit dans le procès-verbal ? Plutôt que de vous épuiser à contester a posteriori sur la foi de vos seules déclarations, il existe un moyen efficace de figer la preuve : faire constater les faits par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), désigné par le juge par voie d’ordonnance sur requête.
Cet outil, encore trop méconnu des copropriétaires, mérite quelques explications.
- Le constat d’un commissaire de justice désigné sur requête fige la preuve grâce à l’effet de surprise : la copropriété n’est pas prévenue.
- Sa validité dépend d’une requête motivée justifiant la dérogation au principe du contradictoire (art. 145 et 845 CPC) — à défaut, l’ordonnance peut être rétractée.
- Si le constat révèle des irrégularités, l’action en annulation de l’AG doit être engagée dans un délai de deux mois.
Qu’est-ce qu’une ordonnance sur requête ?
L’ordonnance sur requête est une décision de justice rendue de manière non contradictoire, c’est-à-dire sans que la partie adverse soit informée ni appelée à l’audience.
L’article 493 du Code de procédure civile la définit ainsi :
« Une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse. »
C’est précisément là que réside tout son intérêt : l’effet de surprise. La copropriété, le syndic ou le président de séance ne savent pas qu’un commissaire de justice viendra constater les faits. Le constat saisit donc la réalité telle qu’elle se déroule, sans que personne n’ait eu le temps d’adapter son comportement.
Dans quels cas y recourir en copropriété ?
Le constat d’un commissaire de justice désigné sur requête est particulièrement utile :
- pour faire constater le déroulement d’une assemblée générale : régularité de la feuille de présence, vérification des pouvoirs, prise en compte (ou non) des votes par correspondance, décompte des voix, conditions de désignation du président de séance et du scrutateur, propos tenus en séance ;
- pour établir la réalité de désordres ou de nuisances affectant les parties communes ou privatives (infiltrations, malfaçons, nuisances diverses) avant tout procès ;
- pour préconstituer une preuve dont pourrait dépendre l’issue d’un futur litige, par exemple en vue d’une action en annulation de l’assemblée générale.
Lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles — au premier rang desquelles le constat — peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La condition essentielle : justifier la dérogation au principe du contradictoire
C’est le point sur lequel se jouent la plupart des échecs.
Le recours à la requête déroge à un principe cardinal de notre procédure : le principe du contradictoire. Une telle dérogation n’est admise que lorsque les circonstances exigent que la mesure ne soit pas prise contradictoirement (article 845 du Code de procédure civile pour le président du tribunal judiciaire).
Il ne suffit pas de vouloir un constat : il faut expliquer pourquoi il doit être obtenu à l’insu de la partie adverse. C’est cette motivation qui sépare un constat opposable d’une ordonnance rétractée.
En matière d’assemblée générale, cette justification repose le plus souvent sur la nécessité de préserver l’effet de surprise : informer le syndic reviendrait à le mettre en mesure de modifier sa façon de tenir la séance, ce qui priverait le constat de tout intérêt.
La Cour de cassation juge de manière constante que la requête, comme l’ordonnance elle-même, doivent caractériser les circonstances justifiant qu’il soit dérogé au contradictoire. À défaut, l’ordonnance encourt la rétractation. Une requête trop sommaire, qui se contente de solliciter un constat sans expliquer en quoi il ne pouvait être demandé en référé, est donc vouée à l’échec.
Requête ou référé : quelle différence ?
En matière de constat d’assemblée générale, la requête est presque toujours préférée : prévenir le syndic reviendrait à ruiner l’intérêt même de la démarche.
La procédure, étape par étape
- 1
Rédaction d’une requête motivée, adressée au président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La requête expose les faits, le motif légitime au sens de l’article 145, et surtout les circonstances justifiant l’absence de contradictoire.
- 2
Présentation des pièces établissant l’intérêt à agir et le contexte (convocation à l’assemblée générale, procès-verbaux antérieurs litigieux, échanges avec le syndic, etc.).
- 3
Désignation du commissaire de justice par le juge, avec une mission précisément délimitée (date, lieu, objet du constat).
- 4
Exécution de la mission par le commissaire de justice, qui dresse son procès-verbal de constat — lequel fera foi jusqu’à preuve contraire.
La précision de la mission confiée est déterminante : un commissaire de justice ne peut constater que ce que l’ordonnance l’autorise à constater.
Les voies de recours de la partie adverse
L’ordonnance étant rendue sans débat, la loi rétablit le contradictoire a posteriori. La personne visée par la mesure peut saisir le juge qui a rendu l’ordonnance d’une demande de rétractation (articles 496 et 497 du Code de procédure civile), portée devant lui comme en matière de référé.
C’est à ce stade que la solidité de la requête initiale est mise à l’épreuve. Si la justification de la dérogation au contradictoire faisait défaut, l’ordonnance sera rétractée — et le constat risque d’être écarté des débats. D’où l’importance d’une requête rigoureusement motivée dès l’origine.
En pratique
La désignation d’un commissaire de justice par ordonnance sur requête est un instrument particulièrement efficace pour qui anticipe une assemblée générale litigieuse ou souhaite préconstituer la preuve d’un désordre. Mais son efficacité repose tout entière sur la qualité de la requête : c’est la motivation, et notamment la justification du recours à une procédure non contradictoire, qui fait la différence entre un constat opposable et une ordonnance rétractée.
Et si le constat révèle des irrégularités, gardez à l’esprit que l’action en annulation de l’assemblée générale doit être engagée dans un délai de deux mois : notre simulateur de calcul du délai pour assigner vous permet de le vérifier.
Avant toute démarche, il est vivement conseillé de faire rédiger la requête par un avocat, afin de sécuriser à la fois le motif légitime et la dérogation au principe du contradictoire.
Questions fréquentes
Faut-il obligatoirement un avocat pour faire désigner un huissier par ordonnance sur requête ?
Ce n’est pas toujours imposé, mais c’est fortement recommandé. La réussite de la démarche dépend de la motivation de la requête : il faut établir le motif légitime (article 145 du Code de procédure civile) et, surtout, justifier que les circonstances commandent de déroger au contradictoire. Une requête mal motivée s’expose à la rétractation. L’intervention d’un avocat sécurise ces deux points.
Quelle est la différence entre l’ordonnance sur requête et le référé ?
Le référé est une procédure contradictoire : l’adversaire est convoqué et entendu. L’ordonnance sur requête est rendue sans débat, à l’insu de la partie adverse — ce qui préserve l’effet de surprise, mais n’est admis que lorsque les circonstances exigent de ne pas l’appeler à la procédure.
La copropriété ou le syndic peuvent-ils contester l’ordonnance ?
Oui. La personne visée peut saisir le juge qui a rendu l’ordonnance d’un référé en rétractation (articles 496 et 497 du Code de procédure civile). Si la dérogation au contradictoire n’était pas justifiée, l’ordonnance est rétractée et le constat risque d’être écarté des débats.