En 2017, l’assemblée générale d’une résidence de montagne autorise la cession d’une partie commune à la commune, qui y construit un parking. Cinq ans plus tard, une société copropriétaire s’aperçoit que la parcelle cédée englobait, selon elle, une partie de son propre lot. Elle réclame des dommages et intérêts au syndicat et au syndic. Réponse des juges d’appel : trop tard, il fallait contester la résolution dans les deux mois. La Cour de cassation n’est pas de cet avis (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 24-22.686). L’arrêt permet de faire le point sur une question fréquente : une fois le délai de deux mois expiré, que reste-t-il au copropriétaire ?
L’essentiel
• Une décision d’assemblée ne peut être contestée que par les opposants et les défaillants, dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42, alinéa 2). Passé ce délai, elle est définitive, quel que soit le vice.
• Ce délai ne concerne que l’action en nullité de la décision. Les autres actions personnelles se prescrivent par cinq ans (article 42, alinéa 1er, et article 2224 du Code civil).
• L’action en responsabilité contre le syndicat pour une faute commise lors du vote n’est pas une « contestation » de la décision : elle reste ouverte cinq ans.
• Cette action permet d’obtenir une indemnisation, non l’annulation de la décision, et suppose de prouver une faute et un préjudice.
Le délai de deux mois de l’article 42 : qui, quand, pourquoi
Article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965
Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.
Seuls peuvent agir les opposants, qui ont voté contre, et les défaillants, qui n’étaient ni présents ni représentés. Celui qui a voté pour ne peut pas se plaindre d’une décision qu’il a approuvée. Le délai court de la notification du procès-verbal, par lettre recommandée ou par voie électronique pour ceux qui l’ont acceptée ; tant qu’elle n’est pas intervenue, il ne court pas. Pour calculer la date limite dans votre dossier, utilisez le simulateur de calcul du délai pour assigner.
Pourquoi si court ? Parce que la vie d’une copropriété repose sur des décisions collectives qui doivent pouvoir être exécutées sans rester indéfiniment menacées. La loi suspend d’ailleurs, sauf urgence, l’exécution des travaux votés aux articles 25 et 26 pendant ces deux mois (article 42, alinéa 3).
Ce qui est perdu après deux mois
Passé le délai, la décision devient définitive. Elle s’impose à tous, y compris à ceux qui l’ont combattue, quelle que soit la gravité du vice : défaut de convocation, majorité insuffisante, question non inscrite à l’ordre du jour. La déchéance est une fin de non-recevoir, et aucune demande en nullité ne peut plus prospérer. Dans l’affaire jugée, la résolution de 2017 était donc intangible ; l’erreur de la cour d’appel a été d’aller plus loin.
Ce qui reste possible
Le délai de deux mois ne vise que les actions tendant à faire annuler une décision. Les autres actions relèvent du droit commun fixé par l’alinéa 1er de l’article 42, qui renvoie à l’article 2224 du Code civil : cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.
| Ce que vous voulez obtenir | Action | Délai | Fondement |
|---|---|---|---|
| Faire disparaître la décision | Action en nullité de la résolution, contre le syndicat | 2 mois à compter de la notification du procès-verbal | Art. 42, al. 2, loi 1965 |
| Être indemnisé d’une faute du syndicat commise lors du vote | Action en responsabilité contre le syndicat | 5 ans à compter de la connaissance des faits | Art. 42, al. 1er, loi 1965 ; art. 2224 C. civ. ; Cass. 3e civ., 2 juill. 2026 |
| Être indemnisé d’une faute personnelle du syndic | Action en responsabilité contre le syndic | 5 ans | Art. 18, loi 1965 ; art. 1240 C. civ. |
| Écarter une clause du règlement contraire à la loi | Action en réputé non écrit | Non soumise au délai de deux mois | Art. 43, loi 1965 |
L’arrêt du 2 juillet 2026 : contester une décision et demander réparation sont deux actions différentes
Pour déclarer la société forclose, la cour d’appel de Grenoble avait retenu que l’article 42, alinéa 2, « vise toutes les actions en contestation, ce qui inclut les actions en responsabilité » : puisque la décision ne pouvait plus être attaquée, ses conséquences ne pouvaient plus être réparées.
La troisième chambre civile casse cet arrêt au visa des articles 42, alinéa 2, de la loi de 1965 et 2224 du Code civil. Elle juge que « l’action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d’une telle décision au sens de l’article 42, alinéa 2 ». L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Chambéry, qui devra examiner au fond la faute et le préjudice. L’arrêt n’est pas publié au Bulletin, mais sa formule est générale et s’inscrit dans une interprétation stricte de la déchéance, qui prive le copropriétaire d’un recours.
⚠ Point de vigilance
L’action en responsabilité n’est pas un moyen détourné de faire tomber la décision. Celle-ci reste exécutoire et opposable : la cession votée en 2017 n’est pas remise en cause. Le copropriétaire ne peut obtenir qu’une indemnisation, à condition de démontrer une faute du syndicat, un préjudice et le lien entre les deux. Un simple désaccord avec un choix de gestion majoritaire ne constitue pas une faute ; l’abus de majorité relève d’une autre logique, exposée dans notre article dédié.
Point de départ de la prescription : un débat à anticiper
Le syndicat opposera volontiers que le copropriétaire connaissait les faits dès la notification du procès-verbal ; celui-ci répondra qu’il n’a découvert l’atteinte à ses droits que plus tard, par exemple lors d’un bornage ou d’une vente. La question relève de l’appréciation des juges du fond. La prudence reste donc de contester dans les deux mois toute décision qui paraît irrégulière ou préjudiciable : l’action en nullité efface la décision, là où l’action en responsabilité ne fait que réparer, partiellement et des années plus tard.
Questions fréquentes
J’ai voté pour la résolution : puis-je encore agir en responsabilité ?
L’arrêt ne tranche pas cette question. L’action en responsabilité n’est pas réservée aux opposants et défaillants, mais le syndicat invoquera votre vote pour contester la faute ou le lien de causalité. Chaque situation s’apprécie au cas par cas.
Le procès-verbal ne m’a jamais été notifié : le délai de deux mois a-t-il couru ?
Non. Le délai court à compter de la notification régulière du procès-verbal. En son absence, l’action en nullité reste ouverte, dans la limite de la prescription de droit commun.
Puis-je refuser de payer les charges liées à une décision que je conteste ?
Non. La décision est exécutoire ; seul le juge peut en suspendre les effets. Les travaux des articles 25 et 26 sont toutefois suspendus de plein droit pendant les deux mois, sauf urgence. Sur les risques du non-paiement, voir notre article sur la procédure de l’article 19-2.
Quelle différence entre déchéance et prescription ?
La déchéance de l’article 42, alinéa 2, éteint le droit d’agir en nullité sans possibilité d’interruption par une simple réclamation. La prescription de l’article 2224 peut être interrompue, notamment par une demande en justice ou une reconnaissance du débiteur.
Le syndic peut-il être poursuivi en même temps que le syndicat ?
Oui, pour sa faute personnelle, par exemple un défaut de convocation ou une information erronée donnée à l’assemblée. Les deux actions peuvent être jointes dans la même instance.
Vous découvrez tardivement les effets d’une décision d’assemblée ?
Le choix entre action en nullité, action en responsabilité et action en réputé non écrit dépend des délais écoulés et des faits reprochés. Le cabinet, qui exerce exclusivement en droit de la copropriété et en droit immobilier à Paris et à Libourne, analyse votre situation et détermine le recours encore ouvert.