Un trimestre de retard, et le relevé de compte s’allonge : relances, mises en demeure, « frais de contentieux », honoraires. Tout cela est-il vraiment dû ? Dans une affaire jugée le 3 septembre 2026 (Cass. 3e civ., 3 sept. 2026, n° 24-19.906), un syndicat réclamait 620,20 euros de frais de recouvrement à une copropriétaire : les juges n’en ont admis que 350,60. La règle tient en une phrase : seuls les frais nécessaires peuvent être mis à votre charge.
L’essentiel
- Les frais de recouvrement pèsent sur le copropriétaire défaillant, par exception au partage des charges (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).
- Trois conditions : des frais nécessaires, justifiés et antérieurs à l’action en justice.
- La multiplication des relances n’est pas indemnisée : dans l’arrêt, seules une lettre de rappel et deux mises en demeure ont été admises.
- Un vote de l’assemblée générale n’y change rien : la résolution mettant « tous les frais » à la charge des débiteurs n’a pas permis d’obtenir davantage.
- Les frais du procès obéissent à d’autres règles : dépens et article 700 du Code de procédure civile, fixés par le juge.
La règle : les charges se partagent, sauf les frais causés par un seul
Les dépenses d’administration de la copropriété sont réparties entre tous les copropriétaires, en proportion de leurs tantièmes (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). Il serait pourtant injuste que tous supportent le coût des impayés d’un seul. L’article 10-1 prévoit donc une exception.
Article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965
« […] sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire […] »
Chaque mot compte : des frais « nécessaires », une créance « justifiée », et un point de départ, la mise en demeure.
Trois conditions pour qu’un frais vous soit imputé
La Cour de cassation approuve la formule retenue par les juges : seuls les frais « nécessaires justifiés et préalables à l’action judiciaire » peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant.
L’acte doit avoir été utile au recouvrement. Une mise en demeure l’est ; la cinquième relance identique, beaucoup moins.
Le syndicat doit prouver la dépense et son montant : date et objet de chaque acte, tarif prévu au contrat de syndic, facture.
Une fois le juge saisi, les frais changent de régime : ils relèvent des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.
L’arrêt du 3 septembre 2026 : 350,60 euros admis sur 620,20 réclamés
Le syndicat avait assigné une copropriétaire selon la procédure accélérée de l’article 19-2 (voir notre article sur la mise en demeure de l’article 19-2). Son relevé de compte affichait 8 217,02 euros. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait le tri : 3 409,43 euros de charges et provisions réellement impayées ; le reste correspondait à des frais de recouvrement, au coût de l’assignation et à des honoraires d’avocat, examinés séparément.
| Poste porté au compte | Montant | Sort réservé par les juges |
|---|---|---|
| Lettre de rappel | 13,10 € | Admis |
| Première mise en demeure | 48 € | Admis |
| Seconde mise en demeure | 49,50 € | Admis |
| Constitution du dossier transmis à l’avocat | 240 € | Admis |
| Autres frais, dont les autres lettres de rappel et de mise en demeure | 269,60 € (solde) | Écartés : caractère nécessaire non établi |
| Coût de l’assignation | Non précisé | Hors article 10-1 : compris dans les dépens |
| Honoraires d’avocat | Non précisé | Hors article 10-1 : relèvent de l’article 700 |
Total admis au titre de l’article 10-1 : 350,60 euros. La Cour de cassation rejette les pourvois des deux parties : le tri entre frais nécessaires et frais superflus relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, dossier par dossier. L’arrêt est consultable sur le site de la Cour de cassation.
Ce que l’assemblée générale ne peut pas décider
Le syndicat invoquait une résolution votée en 2019, présentée comme une clause pénale : « tous les frais de recouvrement ou d’agios bancaires seront à la charge des copropriétaires défaillants ». Il réclamait 511,10 euros sur ce fondement. La Cour de cassation juge l’argument inopérant : la résolution ne permettait pas d’obtenir davantage que ce qu’autorise l’article 10-1.
⚠ Point de vigilance
Contester des frais ne dispense pas de payer les charges elles-mêmes. Trente jours après une mise en demeure restée sans effet, les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles (article 19-2). Sur le risque de suspendre ses paiements, voir Pourquoi vous ne pouvez pas refuser de payer vos charges sans faire juger la clause.
Si l’affaire va devant le juge : dépens et article 700
Devant le tribunal, deux autres catégories de frais apparaissent, et c’est le juge qui en fixe la charge.
- Les dépens (article 695 du Code de procédure civile) : notamment le coût des actes de commissaire de justice, comme l’assignation.
- Les frais non compris dans les dépens (article 700) : pour l’essentiel, les honoraires d’avocat. Le juge fixe la somme en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
À l’inverse, le copropriétaire qui obtient gain de cause contre le syndicat est dispensé, même sans le demander, de participer à la dépense commune des frais de procédure. Le juge peut toutefois en décider autrement (article 10-1, deux derniers alinéas).
Comment vérifier les frais portés à votre compte
Réclamez au syndic un relevé de compte ligne par ligne : date, nature et montant de chaque frais.
Les tarifs des relances et des mises en demeure y figurent. Dans l’affaire jugée, la copropriétaire invoquait ces tarifs ; la Cour relève que les juges n’avaient pas à répondre à de « simples allégations dépourvues d’offres de preuve ». Joignez donc le contrat à votre contestation.
Adressez votre contestation au syndic par lettre recommandée, avec copie au conseil syndical, en visant l’article 10-1.
Sur l’accès aux pièces justificatives, voir la transparence en copropriété et le droit d’accès des copropriétaires.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il me facturer une simple lettre de relance ?
Oui, si elle était nécessaire au recouvrement et si son coût est justifié, notamment par le contrat de syndic. En revanche, les relances répétées peuvent être écartées par le juge, comme dans l’arrêt du 3 septembre 2026.
Les honoraires de l’avocat du syndicat peuvent-ils être portés sur mon compte ?
Dans l’affaire jugée, les frais de constitution du dossier transmis à l’avocat (240 euros) ont été admis au titre de l’article 10-1. Les honoraires d’avocat, eux, relèvent de l’article 700 du Code de procédure civile : c’est le juge qui en fixe le montant.
L’assemblée a voté que tous les frais seraient à la charge des débiteurs : suis-je lié ?
Une telle résolution ne permet pas au syndicat de réclamer plus que ce que prévoit l’article 10-1 : seuls les frais nécessaires, justifiés et antérieurs au procès restent imputables.
J’ai gagné mon procès contre le syndicat : dois-je contribuer à ses frais de procédure ?
En principe non. Le copropriétaire dont la prétention est déclarée fondée est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, sauf décision contraire du juge fondée sur l’équité ou la situation économique des parties.
Que se passe-t-il si je ne paie pas après une mise en demeure ?
Passé trente jours, le syndicat peut saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2, qui permet d’obtenir rapidement une condamnation au paiement des provisions et sommes exigibles.
Des frais de recouvrement vous paraissent injustifiés ?
L’examen du relevé de compte et du contrat de syndic permet d’identifier les frais qui ne répondent pas aux conditions de l’article 10-1. Le cabinet assiste copropriétaires et syndicats dans les litiges de charges.