Vous avez obtenu en justice l’annulation de l’assemblée générale qui avait élu votre syndic. Entre-temps, ce même syndic a convoqué une nouvelle assemblée, qui a voté le budget et des travaux. Que vaut cette seconde assemblée ? Par un arrêt publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231), la Cour de cassation répond nettement : elle peut être annulée, sans que vous ayez à prouver un préjudice ou une faute du syndic. À une condition : agir dans le délai de deux mois.
L’essentiel
- L’assemblée générale est convoquée par le syndic, sauf exceptions prévues par les textes (article 7 du décret du 17 mars 1967).
- L’annulation de l’assemblée qui a désigné le syndic est rétroactive : il est réputé n’avoir jamais eu le pouvoir de convoquer.
- Les assemblées qu’il a convoquées sont annulables, sans que le copropriétaire ait à justifier d’un grief ou d’une faute du syndic.
- Le délai de deux mois de l’article 42 reste impératif : l’action appartient au copropriétaire opposant ou défaillant.
- Rien n’est automatique : une assemblée qui n’est pas contestée à temps continue de s’appliquer.
Qui a le pouvoir de convoquer l’assemblée générale ?
Le principe est posé par le décret du 17 mars 1967 : c’est le syndic qui convoque.
Article 7, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967
« Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic. »
Les exceptions sont limitées.
| Qui convoque | Dans quel cas | Texte |
|---|---|---|
| Le syndic en exercice | Cas général | Décret de 1967, art. 7 |
| Le président du conseil syndical | Le syndic n’a pas donné suite, huit jours après une mise en demeure, à une demande de convocation émanant du conseil syndical ou de copropriétaires réunissant au moins un quart des voix | Décret de 1967, art. 8 |
| Tout copropriétaire | Le syndicat est dépourvu de syndic : l’assemblée est convoquée pour en nommer un | Loi de 1965, art. 17 |
La convocation doit en outre, sauf urgence, être notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion : vérifiez ce délai avec notre simulateur de calcul du délai de convocation. Pour la copropriété privée de syndic, voir notre article Plus de syndic dans la copropriété : qui peut convoquer l’assemblée ?
Une annulation rétroactive : le syndic est réputé n’avoir jamais été désigné
Le syndic tient son mandat d’un vote. Sa désignation est décidée par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965, article 29 du décret).
Si le tribunal annule cette assemblée, la décision disparaît rétroactivement, comme si le vote n’avait jamais eu lieu. Conséquence directe : le syndic n’avait pas le pouvoir de convoquer les assemblées qu’il a réunies depuis.
Nous avions présenté ce mécanisme dans notre article L’annulation de l’assemblée ayant renouvelé le syndic entraîne-t-elle l’annulation des assemblées postérieures ? L’arrêt du 18 juin 2026 y ajoute une précision décisive sur la preuve.
L’arrêt du 18 juin 2026 : aucun préjudice à démontrer
L’assemblée générale désigne un nouveau syndic. Selon le copropriétaire, cette assemblée a ensuite été annulée, ce qui prive le syndic de tout pouvoir.
Ce syndic convoque une assemblée générale, qui se tient le 9 décembre 2019.
Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de la convocation et de l’assemblée du 9 décembre.
La cour d’appel de Riom rejette sa demande, faute de griefs et de fautes établis, et le condamne même pour procédure abusive.
La Cour de cassation casse l’arrêt et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Montpellier, qui rejugera le litige.
La règle est énoncée en termes généraux :
Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231
« […] le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic. »
Deux enseignements. Le copropriétaire n’a pas à expliquer en quoi la convocation lui a nui : le défaut de pouvoir du syndic suffit. Et la bonne foi du syndic est indifférente : peu importe qu’il ait ignoré, en convoquant, que sa désignation serait annulée.
L’arrêt est consultable sur le site de la Cour de cassation.
Le délai de deux mois reste impératif
La solution n’a rien d’automatique. La Cour vise l’article 42 de la loi : l’action doit être introduite par un copropriétaire opposant ou défaillant, dans les deux mois de la notification du procès-verbal.
Chaque assemblée convoquée par ce syndic doit donc être contestée, une par une et à temps. Calculez votre échéance avec notre simulateur de calcul du délai pour assigner.
⚠ Point de vigilance
Passé le délai de deux mois, l’assemblée ne peut plus être annulée par cette voie, même si le syndic qui l’a convoquée n’avait pas de pouvoir. Par ailleurs, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines décisions ne peut pas demander l’annulation de l’assemblée entière (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-10.379). Sur ce qui reste possible une fois le délai expiré, voir Délai de deux mois dépassé : peut-on encore agir contre le syndicat ?
Après l’annulation : comment sécuriser la copropriété
Pour le syndicat et le conseil syndical, l’enjeu est inverse : éviter qu’une série d’assemblées ne soit fragilisée. Trois réflexes.
Listez les assemblées convoquées par ce syndic, la date de notification de chaque procès-verbal et les actions engagées.
Lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée peut être convoquée par tout copropriétaire afin d’en nommer un. À défaut, le président du tribunal judiciaire désigne un administrateur provisoire chargé de la convoquer (article 17 de la loi).
Budget, comptes, travaux : une nouvelle délibération, prise par une assemblée régulière, permet de repartir sur une base solide.
Pensez aussi à vérifier l’échéance du mandat avec notre simulateur de calcul du délai de fin de mandat du syndic : un mandat expiré prive lui aussi le syndic du pouvoir de convoquer.
Questions fréquentes
L’annulation de l’élection du syndic fait-elle tomber automatiquement les assemblées suivantes ?
Non. Ces assemblées sont seulement annulables : chacune doit être contestée devant le tribunal judiciaire, dans le délai de deux mois, par un copropriétaire opposant ou défaillant. À défaut, elles continuent de s’appliquer.
Dois-je prouver que la convocation irrégulière m’a causé un préjudice ?
Non. Selon l’arrêt du 18 juin 2026, le copropriétaire n’a à justifier ni d’un grief ni d’une faute du syndic. Il lui suffit d’établir que l’assemblée ayant désigné le syndic a été annulée et qu’il agit dans le délai.
J’ai voté pour certaines résolutions : puis-je demander l’annulation de l’assemblée ?
L’action est réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants. Celui qui a voté en faveur de certaines décisions ne peut pas demander l’annulation de l’assemblée en son entier ; il peut seulement contester les résolutions contre lesquelles il a voté.
Qui convoque l’assemblée si la copropriété n’a plus de syndic valablement désigné ?
Tout copropriétaire peut convoquer l’assemblée pour nommer un syndic. À défaut, tout intéressé peut demander au président du tribunal judiciaire, par requête, la désignation d’un administrateur provisoire chargé de cette convocation (article 17 de la loi du 10 juillet 1965).
Une assemblée convoquée par un syndic dont la désignation est contestée ?
Le délai pour agir est bref et la stratégie dépend des procès-verbaux, des votes exprimés et des dates de notification. Le cabinet intervient en contestation d’assemblée générale, aux côtés des copropriétaires comme des syndicats.