I. Introduction
- Présentation du sujet
Définition des nuisances olfactives : Les nuisances olfactives se réfèrent aux odeurs désagréables ou incommodantes qui peuvent affecter la qualité de vie des individus dans un environnement donné.
Les nuisances olfactives peuvent rapidement devenir insupportables pour les copropriétaires et engendrant ainsi des conflits entre copropriétaires.
- Cadre juridique
- L’article 9 de la loi du juillet 1965 en copropriété :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
- Code de la santé publique : Les articles L1311-1 et suivants du Code de la santé publique peuvent également être pertinents, car ils traitent des questions de salubrité et des nuisances affectant la santé publique.
- Règlement sanitaire départemental : Ce document réglementaire peut contenir des dispositions spécifiques sur les nuisances olfactives.
- Règlement de copropriété : Le règlement de copropriété peut également avoir des dispositions spécifiques sur les nuisances olfactives et les obligations des copropriétaires à cet égard.
Au sein du règlement de copropriété, nous pourrons nous intéresser à la destination de l’immeuble ou à toute clause interdisant les nuisances olfactives.
À ce titre, une jurisprudence de la Cour de cassation du 13 novembre 2013 nous dit que la prohibition par le règlement de copropriété des nuisances olfactives suffit à faire cesser une activité de restauration. À l’issue d’une procédure d’expertise judiciaire visant à examiner les inconvénients et nuisances alléguées et proposer les solutions techniques de nature à y remédier tout en permettant la poursuite de l’activité, la Cour de cassation a indiqué que dès lors que le règlement de copropriété excluait formellement les établissements générant ce type de nuisances la cessation de l’activité devait être ordonnée.
Dans cette espèce la clause du règlement de copropriété était ainsi rédigée : « tout établissement dangereux, bruyants ou insalubres, de nature incommodée par le bruit ou l’odeur les personnes habitant la maison ».
Cet arrêt a relativisé. En effet, la cessation de l’activité génératrice de nuisances n’est ordonnée que si c’est le seul moyen de mettre un terme nuisances. Ainsi le plus souvent surtout en cas de nuisances sonores ou olfactives, les magistrats préfèrent condamner l’auteur des troubles à l’exécution de travaux s’ils sont de nature à supprimer la gêne occasionnée par l’exercice de l’activité de l’auteur du trouble.
II. Preuve des nuisances olfactives
La preuve des nuisances est le point crucial qui permettra ou non à la copropriété d’obtenir gain de cause.
Cependant démontrer des nuisances olfactives la copropriété et ses copropriétaires doivent ainsi réunir plusieurs éléments, notamment :
- Des attestations des copropriétaires subissant des nuisances olfactives.
- Des rapports d’experts missionnés par le syndic : L’olfactométrie est une méthode scientifique permettant de quantifier les nuisances olfactives, souvent réalisée par des experts indépendants.
- Des procès-verbaux de constats d’huissier.
Ces éléments doivent mettre en exergue les éléments suivants :
- Fréquence et durée : L’évaluation de la fréquence et de la durée des nuisances olfactives permet de déterminer leur gravité et leur impact sur la qualité de vie des copropriétaires.
- L’importance et l’impact sur la qualité de vie : L’impact des nuisances olfactives sur la qualité de vie est un élément clé pour apprécier leur gravité juridique.
III. Le régime juridique
A. Responsabilités des copropriétaires
Les nuisances olfactives proviennent généralement d’un commerce de bouche située au pied de l’immeuble (boucherie, kebab, restaurant).
Dans ce cas de figure, si le syndicat des copropriétaires parvient à démontrer que les nuisances constituent un trouble anormal du voisinage alors il pourra assigner directement au fond afin de solliciter la cessation de l’active.
La cessation ne sera ordonnée que si le syndicat des copropriétaires parvient à démontrer que les nuisances sont très intenses et réitérées.
Il faudra en outre que les nuisances olfactives excèdent les inconvénients normaux du voisinage.
Cette mesure de cessation de l’activité étant particulièrement sévère, elle ne sera ordonnée que s’il n’existe aucune autre façon de mettre un terme aux nuisances.
Le trouble anormal de voisinage relatif à des odeurs a été caractérisé dans les espèces suivantes :
- A l’exploitation d’une cordonnerie,
- A l’exploitation d’un chenil,
- Pour des odeurs de mazout,
- Des odeurs de restaurant,
- Par l’exploitation d’une pizzeria.
En cas de difficultés à établir la nuisance et la gravité des nuisances olfactives, il est opportun de solliciter la désignation d’un expert judiciaire auprès du juge des référés du tribunal judiciaire.
B. Le rôle du syndic de copropriété
Gestion des plaintes : Le syndic a un rôle crucial dans la gestion des plaintes relatives aux nuisances olfactives, ainsi que dans la médiation entre les parties concernées.
Mise en œuvre des mesures correctives : Le syndic doit également mettre en œuvre des mesures correctives pour résoudre les problèmes de nuisances olfactives et prévenir leur récurrence.
C. L’action en justice
Soit le syndicat des copropriétaires parvient à démontrer l’intensité la fréquence des nuisances olfactives lorsqu’elle peut assigner directement au fond afin de solliciter la cessation de l’activité et ce soues astreintes.
Soit le syndicat des copropriétaires ne parvient pas à démontrer de façon suffisamment précise la réalité des nuisances, ou s’il existe des préjudices de toute nature (matérielle ou immatérielle) à faire valoir, ou si un technicien doit se prononcer sur des travaux de nature à mettre un terme aux nuisances alors le syndicat des copropriétaires devra solliciter la désignation d’un expert judiciaire auprès du tribunal judiciaire compétent.
Dès lors que le dossier étend minimum complexe je recommande aux copropriétés de solliciter la désignation d’un expert judiciaire afin de maximiser les chances de succès du syndicat des copropriétaires.
Il faut bien comprendre que sans rapport d’expertise, le magistrat qui serait directement saisi au fond, ne pourrait rendre sa décision que sur le fondement des pièces produites et non sur la base d’un rapport d’un expert judiciaire indépendant.
En effet, en cas de recours à un expert judiciaire, le magistrat suit dans 95 % des cas les conclusions et avis de l’expert judiciaire qui figure dans son rapport.
Les frais juridiques (avocat et expert judiciaire) dans le cadre d’une procédure d’expertise sont avancés par le syndicat des copropriétaires à charge pour lui d’en solliciter le recouvrement s’il est bien fondé en ses demandes, à l’issue du dépôt du rapport définitif par l’expert.
Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires à gérer au fond alors il devra inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de copropriété une résolution visant à habiliter son syndic agir en justice à l’encontre du copropriétaire à l’origine des nuisances.
Il est par exemple possible d’inscrire la résolution suivante :
« L’Assemblée générale, après en avoir délibéré, habilite son syndic à engager une procédure judiciaire contre M. X, copropriétaire du lot n° X et contre tout éventuel ayant droit (notamment le locataire, qui pourrait être un commerce de bouche) afin d’obtenir :
La résiliation du bail et l’expulsion du locataire sur le fondement de l’article 1341-1 du code civil,
- La cessation de cette activité de boucherie se trouvant à l’origine d’importantes nuisances olfactives (odeurs de rôtisserie et de graillons),
- La cessation sous astreinte du remisage d’effets personnels et déchets de toute nature, dans les parties communes,
- La cessation sous astreinte des cuissons,
- La condamnation au paiement de dommages-intérêts en réparation des salissures causées aux parties communes de l’immeuble.
L’assemblée générale habilite également le syndic à solliciter des dommages-intérêts et un article 700, de même qu’à faire liquider toute astreinte qui pourrait être prononcée dans le cadre du présent litige.
L’assemblée générale vote un budget de 3.000 € qui sera appelé en charges communes générales le XX. »