Que faire si l’assemblée générale des copropriétaires refuse de vous autoriser à réaliser des travaux touchant aux parties communes ?

Cadre Légal

L’Article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis et stipule les conditions dans lesquelles l’assemblée générale peut autoriser des travaux affectant les parties communes. Si l’assemblée générale refuse cette autorisation, le copropriétaire ou un groupe de copropriétaires peut solliciter l’intervention du juge afin d’obtenir une autorisation judiciaire pour réaliser les travaux envisagés.

Cette autorisation est prévue par l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

Conditions de recevabilité de la demande :

Le refus par l’AG doit répondre à 3 conditions :

1. Le refus doit être préalable. La demande d’autorisation ne peut être portée devant le tribunal, à peine d’irrecevabilité, si l’assemblée n’en a pas été saisie ou si le propriétaire a procédé aux travaux de sa propre initiative. Les travaux sont alors irréguliers. Dans ce cas, le juge ne peut ratifier de tels travaux, à la différence de l’assemblée.
2. Le refus doit être valide. L’AG ne doit pas avoir été annulée ou en cours de contestation.
3. Le refus doit être définitif. Le refus n’est pas définitif s’il est soumis à conditions ou si la décision est remise à plus tard.

Délai pour saisir le tribunal :

L’article 30 ne prévoit pas expressément de délai. On pourrait penser par prudence qu’il convient de respecter le délai de deux mois applicable aux procédures de contestation d’ AG toutefois la demande a un objet radicalement différent.

La jurisprudence qui était auparavant partagée considère aujourd’hui qu’il faut agir dans le délai de l’article 42 alinéa 1 de 5 ans.

Impossibilité pour le juge de ratifier des travaux déjà entrepris  :

Pour obtenir l’autorisation du tribunal de réaliser les travaux dans le cadre de l’ article 30, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, il est notamment nécessaire que les travaux n’aient pas été entrepris.

Les travaux exécutés sans autorisation de l’assemblée ne peuvent pas faire l’objet d’une « ratification » par le juge.

En revanche, l’Assemblée générale peut ratifier des travaux qui auraient été fait avant d’obtenir l’autorisation.

Il est donc préférable d’attendre d’avoir l’autorisation judiciaire avant de réaliser les travaux. L’autorisation de la copropriété pourra quant à elle toujours être obtenu, sous réserve de trouver un accord (souvent moyennant une compensation financière).

Si vous avez déjà réalisé les travaux mais que vous souhaitez tout de même une autorisation judiciaire (dans l’hypothèse où aucun accord n’est possible avec le SDC) vous pouvez supprimer les travaux réaliser.

Ainsi, si les travaux ont été supprimés au moment où le juge statue, il pourra accorder l’autorisation puisque le juge se trouvera dans la même situation que si vous aviez respecté le refus de l’AG.

Pouvoir du juge

Il faut assigner le Syndicat des copropriétaire devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Il faut obligatoirement être représenté par un avocat.