Au sein de la vie d’une copropriété, il n’est pas rare que les lots soient amenés à être divisés, pour être soit fusionnés avec d’autres lots, ou pour diviser un lot en plusieurs à l’occasion d’une vente, ou d’une location. Cette opération qui est largement considérée comme une formalité se doit néanmoins de suivre certaines étapes, et de respecter des procédures encadrées, afin d’être reconnue et validée.
Avant toute chose, il convient de rappeler certains éléments, le lot dans une copropriété correspond à un « Ensemble des droits appartenant, dans la copropriété des immeubles bâtis, à chaque copropriétaire et comprenant outre la propriété exclusive d’une partie privative une quote-part dans la copropriété des parties communes » (Dictionnaire juridique, Gérard Cornu).
Une telle faculté découle de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. En effet, plusieurs articles autorisent une telle action, notamment les articles 8 alinéa 2 et l’article 9 I de ladite loi.
Ils disposent chacun à leur tour que « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». et que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
Il n’y a donc pas de nécessité à faire voter une résolution en Assemblée générale sous réserve que la destination de l’immeuble ne soit pas modifiée, et qu’aucune clause du règlement de copropriété vienne limiter une telle division.
Il demeure néanmoins que la nouvelle répartition des charges qui résulte de la division d’un lot en plusieurs doit être soumis à l’approbation de l’assemblée générale.
Ainsi, si le propriétaire décidait de vendre un des lots créés, il devrait soumettre la division au vote de l’Assemblée générale, et ce conformément à l’article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 : « En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24 ».
L’ensemble de ces principes ont été confirmés par la Cour de cassation (Cass. civ. 3ème, 4 janvier 1990, n°88-13.136).
Il résulte jusqu’à présent un effacement de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires qui ne joue qu’un rôle limité, ne pouvant en effet que s’opposer en cas de violation de la destination de l’immeuble ou d’une clause du règlement de copropriété.
Néanmoins, je recommande aux propriétaires souhaitant diviser un lot d’entériner la division par le vote de la modification de l’état descriptif de division de l’immeuble.
La modification de l’état descriptif de division doit faire l’objet d’une résolution au sein de l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Une fois la résolution adoptée, c’est au syndic de prendre contact avec un notaire pour faire que la modification de l’état descriptif de division soit enregistrée au service de la publicité foncière.
