Ce n’est un secret pour personne, à tout le moins pas pour les syndics qui y sont journellement confrontés, le recouvrement des charges de copropriété est un vrai « casse-tête ».
Le nombre de copropriétaires qui ne payent pas leurs charges ne cesse de s’accroitre. Parmi ces copropriétaires, certains ont des vraies difficultés, d’autres sont purement et simplement des mauvais payeurs.
Quelle que soit la situation du copropriétaire, ce dernier doit s’acquitter du paiement des charges dont il est débiteur. Le bon fonctionnement de la copropriété en dépend.
Cette obligation est prévue à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lequel dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. ».
L’obligation de s’acquitter des charges de la copropriété est loin d’être suffisante comme en témoignent les chiffres portant sur les copropriétés fragiles.
Pour rappel, aux termes d’un article publié sur le site du ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires le 28 septembre 2020, le nombre de copropriétés fragiles répertoriés en France métropolitaine est estimé à 110 000[1], soit 18% du total.
Les problèmes financiers dans la copropriété, provoqués par les difficultés de recouvrement des charges, sont souvent le point de départ d’autres problèmes bien plus graves, à savoir le défaut d’entretien courant et l’incapacité de réalisation des travaux de conservation de l’immeuble.
Cette situation est préjudiciable à plus d’un titre. D’une part, elle a une incidence sur la valeur de l’immeuble et par voie de conséquence sur la valeur du patrimoine des copropriétaires, d’autre part, elle entraine une diminution du patrimoine immobilier national sur le plan qualitatif, et à terme sur plan quantitatif.
Pour remédier à cette situation critique et ainsi éviter l’accroissement de la dette du Syndicat des copropriétaires, le législateur a mis en place une procédure de recouvrement de charges dérogatoire à l’article 19-2 de la loi 10 juillet 1965.
Ladite procédure est construite autour de l’envoi préalable d’une lettre de mise en demeure obligatoire au copropriétaire défaillant avant toute saisine du juge.
Pour rappel, le non-respect d’une formalité préalable obligatoire est une fin de non-recevoir sanctionnée par l’irrecevabilité de la demande sans examen au fond[2].
S’agissant de l’article 19-2, il précise en son alinéa 1er que :
« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. ».
La rédaction de ladite lettre de mise en demeure est un sujet épineux en pratique, tant les pièges sont nombreux.
Selon l’article 1344 du Code civil, « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation. ».
L’interpellation suffisante commande aux syndics d’être précis et concis dans la rédaction de la lettre de mise en demeure. Etant précisé qu’une lettre de mise en demeure imprécise équivaut à une absence de mise en demeure, et est sanctionnée au même titre par l’irrecevabilité de la demande.
A titre d’exemple, dans un arrêt en date du décembre 2023, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence[3] a déclaré irrecevable une action en recouvrement de charges contre un copropriétaire du fait de l’imprécision de la lettre de mise en demeure en affirmant ce qui suit :
« Il doit être constaté que cette mise en demeure qui ne comporte aucun visa de l’article 19-2, qui instaure pourtant une procédure dérogatoire de recouvrement de charges emportant des conditions et des conséquences spécifiques, ne constitue pas une interpellation suffisante pour le débiteur de charges de copropriété, lequel n’est d’ailleurs pas informé ni du délai qu’impose cet article 19-2, ni de la sanction encourue d’exigibilité immédiate des provisions non encore échues du budget prévisionnel. […] ».
La lettre de mise en demeure était en substance rédigée de la façon suivante :
« Par la présente, je vous mets en demeure de régulariser votre situation et de régler dans les tous meilleurs délais votre arriéré de charges de copropriété, dont le montant figure ci-dessus (…).
La présente constitue donc une diligence entreprise en vue de parvenir à une résolution amiable du litige au sens de l’article 58 du code de procédure civile. A défaut de règlement, ou toute démarche de votre part en vue d’aboutir à une solution en ce sens, je serais contraint d’engager à votre encontre une procédure de recouvrement ».
Ci-après un autre exemple d’une lettre de mise ne demeure imprécise qui ne peut être une « interpellation suffisante » :
Dans ces exemples, le syndicat des copropriétaires ne vise pas l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et ne fait pas la distinction entre les provisions non encore échues et les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents.
Une lettre de mise en demeure bien rédigée doit notamment contenir les informations suivantes :
- Le visa de l’article 19-2,
- Le montant de la dette exigible et la date d’exigibilité,
- La nature de la dette,
- Le délai de 30 jours à l’expiration duquel la saisine du juge est possible à défaut de règlement de la dette imposé par l’article 19-2,
- Les conséquences du défaut de règlement : exigibilité des provisions non encore échues + les dettes antérieures exigibles non soldées (en clair les dettes passées et futures),
- Le chiffrage distinct des sommes demandées à titre provisionnel.
La procédure de recouvrement de charge sur le fondement de l’article 19-2 est particulièrement délicate tant les pièges sont nombreux.
Ainsi, pour le bon déroulement de la procédure, il est conseillé d’avoir recours à un avocat qui veillera au respect du formalise de la lettre de mise en demeure.
Article rédigé par Clément BASTIDE (avocat au Barreau de PARIS) et Bekens JOSEPH (élève-avocate)
[1] Aide aux copropriétés fragiles ou dégradées | Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires (ecologie.gouv.fr)
[2] Article 124 du Code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».
[3] CA d’Aix-en-Provence, Ch 1 5, 7 déc 2023, n°22/09873