Ni le conseil syndical ni le syndic ne peuvent décider seuls de réduire le nombre de badges d’accès au parking
Cependant, il arrive que le syndic ou le conseil syndical décident de restreindre arbitrairement le nombre de bips permettant d’accéder à la copropriété ou à son parking.
Ils invoquent généralement (et à tort) des raisons de sécurité ou d’une occupation illégale des espaces communes du parking.
Or, conformément à l’article 25g de la loi du 10 juillet 1965, les modalités d’accès sont votés à la majorité des voix de tous les copropriétaires :
« g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ; «
Ainsi, le syndic qui refuserait de fournir un badge, sans décision d’assemblée générale préalable fondant son refus, commettrait un excès de pouvoir.
A ce titre, il engagerait sa responsabilité et le copropriétaire lésé pourrait solliciter sa condamnation à l’indemnisation de l’ensemble de ses préjudices (on songe ici aux préjudices de jouissance ou pertes de loyers dus à l’impossibilité de louer la place de parking).
Dans une espèce similaire, par ordonnance du 12 décembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de NANTES a condamné le Syndicat des copropriétaires à :
- délivrer à Madame [C] [T] une seconde télécommande paramétrée pour l’ accès aux parkings de la résidence sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance et pendant une durée de un mois,
- payer à Madame [C] [T] une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Il convient de noter que si le Syndicat des copropriétaires souhaite voter une réduction du nombre de badge, il devrait toutefois veiller à en fournir un nombre « suffisant » afin de ne pas porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires. On peut légitimement considérer qu’un copropriétaire doit disposer d’au moins trois badges (par exemple deux pour ses locataires et un pour lui afin de conserver son accès aux parties communes du parking).
A défaut, la résolution serait annulable car elle porterait atteinte aux modalités de jouissance.
Enfin, il conviendra également de noter que le Syndicat des copropriétaires ne pourrait restreinte la fourniture d’une télécommande d’accès aux parkings qu’aux seuls propriétaires d’un emplacement de stationnement (voir par exemple : Cour de cassation, troisième chambre civile, 2017-11-09, n° 16-22.151).