Une copropriété trop vaste, des copropriétaires aux intérêts divergents, des bâtiments qui n’ont presque rien en commun sauf un syndic unique : la scission de copropriété permet de diviser un syndicat existant pour créer plusieurs copropriétés autonomes, plus petites et plus faciles à gérer. Conçu dès 1965 pour lutter contre le gigantisme des grands ensembles, ce mécanisme est encadré par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965. Il obéit à des conditions strictes et à un formalisme dont le non-respect peut entraîner la nullité de toute l’opération. Voici, étape par étape, comment scinder une copropriété en sécurité.
L’essentiel
• La scission n’est possible que si l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et si la division de la propriété du sol est matériellement réalisable (article 28).
• Elle peut être demandée par un copropriétaire unique ou par plusieurs copropriétaires réunis en assemblée spéciale.
• Le principe et les modalités de la scission se votent à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25) ; l’adaptation du règlement relève de l’article 24.
• Le demandeur doit présenter un projet complet (conditions matérielles, juridiques et financières) : à défaut, la décision encourt la nullité.
• Pour les ensembles complexes où le sol est indivisible, la loi ALUR a ouvert la voie de la division en volumes. Pour les copropriétés en difficulté, une scission judiciaire existe (article 29-8).
Qu’est-ce que la scission de copropriété ?
La scission consiste à retirer un ou plusieurs bâtiments du syndicat initial pour constituer une ou plusieurs copropriétés séparées, dotées chacune de leur propre syndicat, de leur propre syndic et de leur propre règlement de copropriété. À l’issue de l’opération, les nouvelles copropriétés sont juridiquement indépendantes : elles cessent de participer aux charges de la copropriété d’origine et ne sont plus soumises à son règlement.
L’objectif est presque toujours le même : rendre la gestion plus efficace. Dans les très grandes copropriétés, les assemblées générales sont lourdes à convoquer, l’absentéisme est massif et les décisions difficiles à obtenir. Scinder permet de ramener chaque ensemble à une taille gouvernable, où les copropriétaires se sentent directement concernés par les décisions.
Attention à ne pas confondre la scission avec deux mécanismes voisins. Le syndicat secondaire (article 27) décentralise la gestion d’un bâtiment sans faire disparaître le syndicat principal : chaque copropriétaire reste membre des deux structures. La scission, elle, fait disparaître le lien : elle crée des copropriétés totalement autonomes. Quant à l’indivision, qui concerne la propriété partagée d’un même bien, elle relève d’une autre logique : pour en sortir, voyez notre page dédiée sur comment sortir d’une indivision.
Les conditions pour scinder une copropriété
L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 pose deux conditions cumulatives, auxquelles s’ajoute une demande formulée à l’assemblée générale.
Article 28, I, de la loi du 10 juillet 1965
« Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible : a) Le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. »
1. La pluralité de bâtiments
La copropriété doit comporter plusieurs bâtiments distincts. La scission ne peut pas être employée pour diviser un bâtiment unique. La demande peut porter sur des bâtiments déjà construits, mais aussi sur des lots transitoires comportant un droit de construire.
2. La divisibilité de la propriété du sol
C’est la condition la plus délicate. La division du sol doit être matériellement et juridiquement réalisable : les bâtiments doivent pouvoir être physiquement séparés les uns des autres, sans qu’il soit nécessaire de réaliser des travaux destructeurs. La preuve de cette divisibilité pèse sur le copropriétaire qui demande le retrait, qui doit également préciser les conséquences matérielles et pécuniaires de l’opération (Cass. 3e civ., 4 juillet 1990, n° 88-18.191).
⚠ Point de vigilance
Une toiture commune, des réseaux imbriqués ou un terrain d’assiette resté indivis font obstacle à la division du sol : les conditions de l’article 28 ne sont alors pas réunies (CA Bordeaux, 16 janvier 2006). De même, un copropriétaire qui ne dispose que d’un droit de jouissance exclusif sur un terrain demeuré commun ne peut obtenir le retrait, faute de droit de propriété divis sur le sol (Cass. 3e civ., 29 janvier 1997, n° 94-19.548). Faites vérifier la configuration foncière en amont : c’est là que la plupart des projets échouent.
Qui peut demander la scission, et selon quelle procédure ?
Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, la demande peut émaner d’un copropriétaire unique comme de plusieurs. La procédure diffère selon le cas.
Cas 1 — La demande d’un copropriétaire unique
Cas 2 — La demande de plusieurs copropriétaires
⚠ Point de vigilance
L’assemblée ne peut pas se prononcer sur le seul principe de la scission en renvoyant les modalités à plus tard. Le demandeur doit soumettre un projet complet portant sur les conditions matérielles, juridiques et financières. Une décision votée sur la base d’un dossier incomplet ou d’informations insuffisantes encourt la nullité — une jurisprudence constante l’a rappelé à plusieurs reprises.
Les majorités applicables, étape par étape
C’est le point sur lequel les erreurs sont les plus fréquentes. L’article 28 retient des majorités différentes selon l’objet du vote.
| Décision à prendre | Majorité requise | Fondement |
|---|---|---|
| Principe du retrait (copropriétaire unique) | Majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25) | Art. 28, I, a |
| Décision de l’assemblée spéciale (plusieurs copropriétaires) | Majorité des voix de tous les copropriétaires de l’assemblée spéciale | Art. 28, I, b |
| Approbation par l’AG du syndicat initial | Majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25) | Art. 28, I, b |
| Conditions matérielles, juridiques et financières de la division | Même majorité (voix de tous les copropriétaires) | Art. 28, II |
| Adaptation du règlement et de l’état de répartition des charges | Majorité simple (art. 24) — sauf changement de destination : unanimité | Art. 28, II |
| Constitution d’une union de syndicats | Majorité simple (art. 24) | Art. 28, III |
À noter : la généralisation de la passerelle de l’article 25-1 par l’ordonnance du 30 octobre 2019 permet, le cas échéant, qu’une décision n’ayant pas atteint la majorité de l’article 25 mais ayant recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires soit soumise à un second vote à la majorité simple, au cours de la même assemblée. Pour anticiper le résultat de vos votes, vous pouvez utiliser notre simulateur de majorités, et sécuriser l’envoi des convocations grâce au simulateur de calcul du délai de convocation.
Les effets de la scission
Une fois la scission votée et régularisée, plusieurs conséquences se produisent de plein droit.
Transfert des créances et des dettes. Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires, ainsi que les hypothèques grevant leurs lots, sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auxquels les lots sont rattachés. Les dettes du syndicat initial sont, de leur côté, réparties entre les nouveaux syndicats à hauteur des créances transférées. Depuis la loi ALUR, il n’est plus nécessaire de désigner un liquidateur de l’ancien syndicat, sauf si des procédures judiciaires impliquant le syndicat initial sont en cours.
Autonomie des nouvelles copropriétés. Chaque nouvelle copropriété adopte son propre règlement et son propre état de répartition des charges, à la majorité de l’article 24. L’adaptation peut entraîner une nouvelle répartition des charges entre les copropriétaires : sur les règles et les limites de cette opération, voyez notre article sur la modification de la répartition des charges.
Le sort des équipements communs indivisibles. Certains éléments d’équipement ne peuvent pas être physiquement séparés : une chaufferie commune, une loge de gardien, des canalisations, des espaces verts. Pour continuer à les gérer et à les entretenir, l’assemblée générale du syndicat initial peut décider, à la majorité de l’article 24, de constituer une union de syndicats. C’est la structure fédératrice qui assurera la gestion mutualisée des anciens éléments communs entre les copropriétés nouvellement créées.
La division en volumes : la scission des ensembles complexes
Que faire lorsque la division du sol est impossible — par exemple dans un ensemble immobilier complexe où des constructions se superposent sur une dalle commune ? La scission « classique » est alors fermée, puisqu’elle suppose un sol divisible. La loi ALUR a ouvert une autre voie : la scission par division en volumes.
Cette technique consiste à diviser l’ensemble non pas au sol, mais en volumes superposés ou imbriqués, chacun défini par ses cotes et son affectation, et faisant l’objet d’une propriété distincte. À la différence des lots de copropriété, les volumes ne comportent pas de quote-part de parties communes et échappent au statut de la loi de 1965 ; leurs relations sont organisées par un cahier des charges et une association syndicale.
La division en volumes d’un ensemble immobilier complexe n’est ouverte que dans deux configurations : soit l’ensemble comporte plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit il est composé de plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, à condition que chacune permette une gestion autonome. Pour les parties qui demeurent indivisibles, une union de syndicats peut être constituée à la majorité de l’article 25.
⚠ Point de vigilance
La procédure de division en volumes ne peut pas être utilisée pour scinder un bâtiment unique (article 28, IV). Par ailleurs, le contrôle préalable du maire et l’autorisation du préfet, qu’exigeait la loi ALUR, ont été supprimés par l’ordonnance de réforme du 30 octobre 2019 : on lit encore régulièrement le contraire sur de nombreux sites, mais cette exigence n’existe plus.
La scission judiciaire des copropriétés en difficulté
La scission de l’article 28 est volontaire : elle suppose un vote de l’assemblée. Le juge ne dispose pas, en principe, du pouvoir d’imposer lui-même cette scission. Si un copropriétaire essuie un refus, il peut contester la décision devant le tribunal dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal — sur les conditions et les délais de cette action, voyez notre page contester efficacement une assemblée générale —, mais le juge ne pourra pas se substituer à l’assemblée pour ordonner la division.
Il existe toutefois une exception pour les copropriétés en grande difficulté. L’article 29-8 de la loi de 1965 organise une scission judiciaire : le juge peut l’imposer lorsque la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne peuvent être rétablis autrement, sur demande de l’administrateur provisoire désigné dans le cadre de l’article 29-1. Si votre copropriété est confrontée à un syndic défaillant ou à une crise de gestion, voyez d’abord nos développements sur les recours disponibles dans l’article mon syndic ne fait rien : quels recours pour le copropriétaire ?.
La loi du 9 avril 2024 dite « habitat dégradé » a élargi cet outil : elle permet désormais aux opérateurs d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) de rénovation urbaine ou d’un plan de sauvegarde de solliciter du juge une scission judiciaire — ou la mise en place forcée de syndicats secondaires — sans passer nécessairement par l’administration provisoire.
Scission ou syndicat secondaire : que choisir ?
Avant d’engager une scission, souvent longue et coûteuse, il faut se demander si une solution moins radicale ne suffirait pas. Le syndicat secondaire décentralise la gestion sans rompre l’unité juridique de la copropriété.
| Critère | Scission (art. 28) | Syndicat secondaire (art. 27) |
|---|---|---|
| Effet sur le syndicat initial | Disparition du lien : copropriétés autonomes | Maintien du syndicat principal |
| Condition de divisibilité du sol | Exigée | Non exigée |
| Majorité de création | Voix de tous les copropriétaires (art. 25) | Article 25 |
| Lourdeur et coût | Élevés (géomètre, notaire, publicité foncière) | Modérés |
| Réversibilité | Définitive | Plus souple |
En pratique, le syndicat secondaire suffit souvent à apaiser les tensions entre bâtiments. La scission s’impose lorsque les ensembles n’ont durablement plus rien à partager et que la division du sol est nette.
Questions fréquentes
Peut-on scinder une copropriété d’un seul bâtiment ?
Non. La scission suppose une pluralité de bâtiments et la divisibilité du sol. Pour un bâtiment unique, ni la scission classique ni la division en volumes (article 28, IV) ne sont ouvertes. La seule décentralisation possible passe alors par d’autres voies, comme les parties communes spéciales ou la spécialisation des charges.
Quelle majorité faut-il pour voter une scission ?
Le principe du retrait et les conditions de la division se votent à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). L’adaptation du règlement de copropriété et de l’état de répartition des charges relève, elle, de la majorité simple de l’article 24, sauf si elle implique un changement de destination de l’immeuble, qui requiert l’unanimité.
Le juge peut-il imposer la scission si l’assemblée la refuse ?
En principe non : la scission de l’article 28 est volontaire et le juge ne peut pas se substituer à l’assemblée pour l’ordonner. Le copropriétaire dont la demande est rejetée peut contester la décision dans les deux mois, mais cela ne vaut pas autorisation forcée. La scission judiciaire n’existe que pour les copropriétés en difficulté, dans le cadre de l’article 29-8.
Que deviennent la chaufferie ou la loge du gardien après la scission ?
Les équipements communs qui ne peuvent pas être divisés (chaufferie, loge, canalisations, espaces verts) restent gérés en commun par une union de syndicats, dont la constitution est votée par l’assemblée du syndicat initial à la majorité de l’article 24.
Une autorisation du maire ou du préfet est-elle nécessaire ?
Non, plus depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019. Le contrôle préalable du maire et l’autorisation du préfet, qu’exigeait initialement la loi ALUR pour la division en volumes, ont été supprimés. Cette information, encore présente sur de nombreux sites, n’est plus à jour.
Faut-il un notaire pour une scission de copropriété ?
Oui. Une fois la scission votée, les actes de transfert des parties communes et des éléments d’équipement, l’établissement des nouveaux états descriptifs et la publicité foncière sont réalisés par notaire. L’intervention d’un géomètre-expert est généralement nécessaire en amont pour établir la division.
Vous envisagez de scinder votre copropriété ?
La réussite d’une scission se joue très en amont : vérification de la divisibilité du sol, constitution d’un projet complet, choix de la bonne majorité et sécurisation du formalisme. Une erreur à l’une de ces étapes peut faire annuler toute l’opération.