Contester efficacement une assemblée générale de copropriété

L’action en contestation des décisions des assemblées générales est réservée uniquement aux copropriétaires opposants ou défaillants.

• L’opposant est le copropriétaire qui vote « contre » une résolution approuvée ou « pour » une résolution rejetée.
• Le défaillant est le copropriétaire ni présent ni représenté lors de l’assemblée générale.

Si vous avez voté pour une résolution approuvée, nous n’êtes donc pas opposant et ne pourrait pas solliciter l’annulation de cette résolution.

Si vous n’avez pas assisté à l’Assemblée Générale, vous êtes défaillant et pouvez contester l’ensemble de l’Assemblée Générale ou certaines résolutions uniquement.

Plusieurs remarques :

• Le copropriétaire qui émet un vote favorable (vote « pour ») à une résolution finalement rejetée par l’assemblée, est considéré comme opposant et peut contester la résolution (Cass. 3^e civ., 24 janv. 2001, n° 99-14.692).
• Une décision prise à l’unanimité ne peut pas être contestée puisqu’aucun des copropriétaires n’a, en principe, était opposant ou défaillant.
• Le copropriétaire qui s’abstient n’est pas qualifié d’opposant (Cass. 3^e civ., 12 avr. 2018, n° 17-16.034).
• Lorsqu’un lot appartient est détenu en indivision, l’action en nullité des résolutions d’une assemblée générale n’est recevable que si TOUS les indivisaires agissent conjointement (mais les indivisaires peuvent donner mandat à l’un d’eux).

Vous avez deux mois à compter de la réception du procès-verbal.

Les recours contre les décisions d’assemblée doivent donc être initiés dans un délai très bref de deux mois.

A défaut, l’action sera irrecevable !

En revanche, si le procès-verbal n’a jamais été adressé ou adressé de manière irrégulière, le délai est de 5 ans pour contester l’assemblée générale.

La charge de la preuve de la notification du procès-verbal pèse sur le Syndicat des copropriétaires.

Remarque : La demande d’aide juridictionnelle dans le délai de 2 mois est interruptive. Le délai recommence à courir à compter de la désignation de l’avocat.

Il s’agira obligatoirement d’une action devant le juge du fond (le juge des référés n’est pas compétent).

Les procédures en contestation d’assemblée générale durent entre 12 et 18 mois.

Ces durées peuvent varier d’une juridiction à l’autre en fonction de leur encombrement.

Une fois l’assignation signifiée, un délai est généralement prévu pour permettre à la partie adverse de constituer avocat et préparer sa défense via des conclusions en défense.

Il est également tout à fait possible qu’une issue amiable soit trouvée après la signification de l’assignation. Dans cette hypothèse, le copropriétaire demandeur pourra se désister de l’instance devant le juge du fond dès lors qu’il a trouvé un accord avec la partie adverse.

Voici une liste non-exhaustive de 18 motifs de contestations d’assemblée général :

1. La convocation a été adressée moins de 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale.

La convocation doit être reçue au moins 21 jours avant la tenue de l’Assemblée générale.

Il existe trois exceptions : l’urgence, le règlement de copropriété prévoit un délai supérieur (mais pas plus court), l’ordre de jour ne porte pas sur des points nouveaux.

Quel est le point de départ ? Le lendemain de la réception de la lettre recommandée (papier ou électronique) ou le jour même de la remise contre récépissé.

Exemple d’une Assemblée générale se tenant le 23 septembre 2022 :

La lettre recommandée contenant la convocation devra être présentée le 1er septembre 2022 à minuit au plus tard au domicile du destinataire.

En effet, le délai de 21 jours commencera à courir le lendemain, soit le 2 septembre 2022, ce qui nous amène au 23 septembre, date de l’Assemblée Générale.

Dans cette hypothèse, la convocation a bien été notifiée le dernier possible afin de respecter le délai légal de 21 jours.

2. La convocation n’a jamais été adressée ou adressée à la mauvaise adresse.

La convocation d’Assemblée Générale doit être adressée à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.

Dans le cas où la convocation n’a jamais été adressée ou adressée à la mauvaise adresse, les décisions prises par l’assemblée à l’issue de cette réunion peuvent être contestées.

3. Absence de mentions obligatoires sur la convocation (dates, lieux, etc.).

Selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l’Assemblée Générale doit contenir obligatoirement certaines mentions :

• le nom de la copropriété, l’adresse de l’immeuble ainsi que les coordonnées du syndic de copropriété.
• le lieu, la date et  l’heure de la réunion de l’assemblée doivent être mentionnés de manière claires et précises.
• Y doit figurer l’ordre du jour de l’Assemblée Générale. L’ensemble des sujets qui seront abordés et décidés lors de la réunion doivent être retranscrits. Seules les questions mentionnées à l’ordre du jour peuvent faire l’objet d’un vote. Les questions non inscrites à l’ordre du jour ne peuvent être que discutées.
• Le formulaire de vote par correspondance  (Article 17-1 du décret du 17 mars 1967) établi conformément à un modèle fixé par arrêté doit être joint  par le syndic à la convocation.
• Le mode de consultation des pièces justificatives des charges soit le lieu, la date et l’heure doit également être mentionné.
• Des documents annexes peuvent y être ajoutés dans le but de permettre aux copropriétaires de prendre une décision éclairés. Ces documents peuvent être : devis de travaux, compte annuel.

4. Convocation par un syndic dépourvu de mandat ou dont le mandat a expiré.

L’assemblée convoquée et tenue par un syndic sans mandat ou dont le mandat a expiré est jugée irrégulière et annulable.

En revanche, l’assemblée convoquée par un syndic avec un mandat régulier au moment de l’envoi des convocations mais expiré lors de l’assemblée est régulière sous réserve que le syndic n’assure pas le secrétariat.

5. Absence de mentions obligatoires sur le procès-verbal (noms des opposants, nombre de tantièmes, etc.)

Il doit figurer sur le procès-verbal :

• l’intitulé des questions inscrites à l’ordre du jour,
• les modalités de distribution des mandats de vote en blanc reçus par le syndic,
• le résultat du vote,
• les réserves,
• les incidents techniques liés au recours du vote électronique et les signatures.
• La feuille de présence mentionnée à l’article 14 du même décret est annexée au procès-verbal. Peut éventuellement y figurer la convocation de l’assemblée.

Par ailleurs, le résultat du vote doit contenir d’une part : la reproduction du texte voté par l’assemblée générale, ainsi que le décompte des voix. (Cass. civ. 3^ème, 27 fév. 2002).

Le procès-verbal doit aussi indiquer les noms et le nombre des opposants, des abstentionnistes, et des copropriétaires défaillants, à une décision qui aurait été adoptée par l’assemblée générale.

Le procès-verbal doit être signé par le président, le secrétaire, ainsi que les scrutateurs.

6. Absence de communication d’un document joint à la convocation (état financier, projet de budget prévisionnel, devis, etc.)

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 fixe les documents devant obligatoirement être joint à la convocation :

• Documents comptables :

• • état financier et compte de gestion général afin de procéder à l’approbation des comptes.
  • un projet de budget prévisionnel
• Contrats, devis, ou marchés : le syndic doit notifier les conditions essentielles  des contrats en cas de mise en concurrence.
• Emprunt du Syndicat des copropriétaires : le syndic doit annexer les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution destinée à garantir le prêt.
• Réalisation de travaux : un projet de résolution doit être joint.
• Délégation de pouvoirs : un projet de résolution doit être joint.
• Résolutions relatives au syndic : le projet de contrat de syndic doit être joint si l’assemblée désigne un nouveau syndic.
• Règlement de copropriété, état descriptif de division et état de répartition des charges si l’Assemblée se prononce sur la modification du Règlement de copropriété, de l’état descriptif de division ou de la répartition des charges.

Remarque : la charge de la preuve pèse sur le Syndicat des copropriétaires. Il lui appartient donc de prouver que ces documents ont bien été joints à la convocation.

7. Non-respect des conditions de vote par correspondance.

L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 a introduit la possibilité du vote par correspondance en matière d’assemblée générale des copropriétaires.

Cela permet aux copropriétaires de voter sans assister à l’assemblée générale.

Le formulaire nécessaire est joint à la convocation à l’assemblée générale.

Pour être valide, le formulaire doit être retourné au syndic au plus tard trois jours francs avant la date de réunion.

Quelques précisions :

• La date de réception compte, pas celle de l’envoi : un formulaire envoyé trois jours francs avant la réunion, mais réceptionné deux jours francs avant ne sera pas compté.
• Si le formulaire est envoyé par mail, c’est la date d’envoi qui compte, car le formulaire est alors présumé réceptionné en même temps que l’envoi.
• On ne prend pas en compte le jour de départ du délai, décalant du dimanche au lundi l’échéance, également décalage d’un jour si l’échéance tombe sur un jour férié.

En cas de non-respect, le vote par correspondance n’est pas pris en compte conformément aux dispositions de l’article 14-1 du décret du 17 mars 1967.

Enfin, le formulaire doit prévoir la possibilité de voter également en cas de passerelle prévue par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 (TJ Orléans, 5 mai 2021, n^o 21/00417).

En effet, en cas de :

 «  second scrutin fondé sur les intentions de vote du premier, sans qu’il soit donné la possibilité aux copropriétaires de connaître les résultats du premier, le syndicat a non pas fait procéder à un second vote, mais repris les votes du premier, privant ainsi les copropriétaires de leur droit d’évoluer dans la réflexion et de changer leur vote sur ces résolutions entre les deux tours, et partant d’exprimer librement leur intention de vote à l’occasion d’un nouveau scrutin. Dès lors, en empêchant les copropriétaires d’exprimer en conscience leur voix au cours d’un réel second vote, le syndicat […] a agi en violation du droit de vote de chacun des copropriétaires ».

Ainsi, il n’est pas possible de reprendre le sens du premier vote en cas de passerelle, cela reviendrait à priver le copropriétaire de son droit de vote.

8. Présence d’un tiers à l’Assemblée Générale.

Seuls les copropriétaires peuvent voter à l’Assemblée Générale des copropriétaires. En revanche, la cour de cassation a rendu des décisions divergentes quant à la présence d’un tiers.

La solution qui se dessine est que l’Assemblée Générale demeure valide tant que le tiers n’a pas exercé de pression sur les votes.

Par ailleurs, l’Assemblée Générale peut autoriser la présence d’un tiers à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, un commissaire de justice peut assister à l’Assemblée Générale.

9. Violation des règles de majorités.

L’Assemblée générale doit respecter les règles de majorité. A défaut, la nullité des résolutions est encourue.

En revanche, si la résolution est votée à la majorité simple (article 24) alors qu’elle aurait dû être votée à la majorité absolue (article 25) mais qu’elle a quand même réunie le nombre de voix nécessaire pour avoir la majorité absolue, alors cette résolution est régulière (Cass. 3e civ., 5 juill. 2011, n° 10-20.743).

10. Vote d’une résolution qui ne figurait pas à l’ordre du jour.

Une résolution adoptée sur une question qui n’avait pas été portée à l’ordre du jour est nulle.

11. Erreur dans le décompte des tantièmes

L’assemblée générale est annulable lorsque le procès-verbal indique un total des tantièmes erroné.

Par exemple, lorsque le total indiqué est de 9 954 alors qu’il est en réalité de 10 000. Le fait que les décisions auraient été adoptées même sans cette erreur est sans incidence (Cass. 3e civ., 20 nov. 1996, n° 94-19.140).

Le copropriétaire n’est pas tenu de justifier d’un grief pour agir sur ce fondement

12. Non-respect d’une clause du Règlement de copropriété.

Par exemple, le règlement de copropriété peut prévoir l’élection de deux scrutateurs, le non-respect de cette formalité rend l’assemblée contestable.

13. Abus de majorité ou de minorité.

L’abus de majorité est caractérisé par une résolution adoptée contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires

Le copropriétaire lésé doit démontrer le préjudice infligé sans contrepartie, ou encore une absence d’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.

Exemple d’abus de majorité : le refus d’autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux destinés à rendre le lot habitable et conforme aux normes de salubrité et de sécurité (CA Paris, 23e ch., sect. B, 17 janv. 2008, n° 07/06323).

L’abus de minorité est caractérisé par une intention de nuire de la part de la minorité ou bien d’une utilisation de ses droits sans intérêt pour elle-même.

Cela consiste donc à voter contre, ou s’abstenir de voter des résolutions, les empêchant ainsi d’aboutir, alors même qu’elles sont dans l’intérêt général de la copropriété, ou qu’il n’y a pas d’intérêt à l’opposition

14. Modification d’une résolution en cours d’AG qui dénature le sens de la résolution

Ce principe repose sur l’article 13 du décret du 17 mars 1967, qui dispose que “L’assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour”. Il résulte de cela que le droit d’amendement des copropriétaires se trouve circonscrit, puisqu’une nouvelle résolution non prévue à l’ordre du jour ne saurait être ajoutée, de même qu’une proposition inscrite à l’ordre du jour ne saurait être dénaturée.

Cela ne signifie pas pour autant que l’amendement est désuet, il convient seulement de ne pas modifier le sens de la résolution initiale, donc tout changement portant atteinte aux modalités d’application par exemple, ou à la durée d’application de ce qui est voté (Cass. Civ. 3ème, 7 nov. 2007, n°06-18.882)

15. Modification de la destination des parties privatives ou de leurs modalités de jouissance (conditions ou restrictions supplémentaires à la jouissance).

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 vise notamment à protéger le droit de jouissance d’un copropriétaire sur les lots qu’il possède.

« L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. »

A cela, la jurisprudence de la Cour de cassation est constante et va dans le sens d’une application stricte de l’article 26 de la loi susvisée.

A l’occasion de plusieurs arrêts, la Cour a en effet rappelé qu’une modification de la destination des parties privatives ou de leurs modalités de jouissance ne saurait être envisagée, et ce malgré la majorité obtenue par la résolution au sein de l’Assemblée Générale (Cass. Civ. 3ème, 16 sept. 2003, n°02-16.129; Cass. Civ. 3ème, 30 mai 2005, n°04-11.242).

16. L’irrégularité du mandat de vote donné à un copropriétaire

Les conditions de forme du mandat proviennent de la jurisprudence :

• Le mandat doit être écrit, et signé par les mandataires. (Cass. Civ. 3ème, 19 juillet 1995, n°93-17.911); (Cass. Civ. 3ème, 30 mars 2017, n°16-13.249).

Selon la troisième chambre civile de la Cour de cassation, une telle irrégularité entraîne la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble, même si l’irrégularité est indifférente sur le résultat du vote.

Qui peut soulever l’irrégularité du mandat de vote ?

A la suite d’une controverse jurisprudentielle, il est désormais acquis que tout copropriétaire a qualité pour soulever l’irrégularité du mandat de vote dès lors qu’un des pouvoirs est irrégulier. (Cass. Civ. 3ème, 7 décembre 2022, n°21-23.915).

17. Défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé dans les 3 mois de sa désignation. A défaut, son mandat est nul de plein droit.

L’assemblée convoquée par un syndic dont le mandat est nul de plein droit est annulable (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-17.971).

18. Défaut de distribution du pouvoir en blanc communiqué au syndic

L’envoi de pouvoirs en blanc est autorisé.

Concrètement, un copropriétaire qui ne peut se rendre à l’Assemblée Générale envoie son pouvoir au syndic sans désigné son mandataire (c’est-à-dire le copropriétaire qui votera à sa place).

En revanche, les pouvoirs en blancs ne peuvent être distribués par le syndic.

Seule importe l’attitude du syndic qui influence ou non la composition de la majorité.

Dès lors qu’il ne peut être soupçonné d’avoir sélectionné les destinataires des pouvoirs, son intervention peut être tenue pour indifférente.

L’idée ici est de protéger l’indépendance de la majorité et d’éviter que le syndic ne tire parti des pouvoirs en blanc qu’il aurait reçu.

Il est acquis que les délibérations adoptées dans ces conditions seraient nulles, quelle qu’ait pu être l’influence sur le résultat final des voix ainsi décomptées (Civ. 3e, 11 févr. 1975, Bull. civ. III, n° 52 ; D. 1975. IR. 99 ; JCP 1975.II.18013, note Guillot, cassant Aix-en-Provence, 21 mai 1973, Cass. Civ. 3ème, 28 mars 1990, n°88-1-.259).

Le propriétaire qui adresse un pouvoir en blanc et qui est noté absent peut solliciter l’annulation de l’Assemblée générale.

19.

L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose depuis lors que les copropriétaires peuvent voter par correspondance au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté.